Сегодня в Перми есть ряд коммерческих объектов, которые по тем или иным причинам простаивают. На прошедшей в октябре I конференции-выставке «Доходная недвижимость» также была затронута эта тема. Собравшиеся отметили, что подобные объекты портят эстетический облик района и тормозят развитие центров сосредоточения коммерции. В частности, речь шла о бывших кинотеатрах «Экран» и «Рубин» в Кировском районе. Первый долгое время простаивал, а позже был снесен, а второй тоже долго стоял законсервированным и только недавно начал обновляться.
По словам первого заместителя главы администрации Перми Виктора Агеева, это действительно острая проблема для города. «Вы знаете, что у таких объектов есть владельцы, у которых свое видение развития их собственности. Вместе с тем на процесс простаивания можно влиять. Например, с точки зрения увеличения налоговой нагрузки на неиспользуемые территории и объекты. И мы будем это делать», – отметил чиновник.
Как рассказал позже г-н Агеев корреспонденту «bc», риэлторы тогда говорили о том, что большие торговые центры пустуют, потому что активно развиваются более мелкие форматы торговли. «С точки зрения налогообложения действительно считаю, что недвижимость должна облагаться вне зависимости от того, смог собственник пристроить ее или нет – это должно стимулировать активно использовать помещение. Это в том числе стимул к тому, чтобы не задирать арендную плату, а активно искать арендаторов, предлагать им более привлекательную услугу. Это рынок с жесткой конкуренцией, и арендодатели должны быть заинтересованы в поиске арендаторов, а налогообложение их к этому должно подстегивать. Когда ты обладаешь недвижимостью, платишь с нее налог, а дохода она не приносит, это убытки», – прокомментировал чиновник. Он также добавил, что вопрос об увеличении налоговой нагрузки – тема дискуссионная.
По словам директора компании S.Research&Decisions Регины Давлетшиной, у администрации нет каналов влияния на собственников простаивающих объектов, а сделать это путем нового налога – крайне сложный и долгий процесс. «Есть три точки зрения на ситуацию. Есть администрация, которая ограничена в своих действиях, есть потребители, которым в 99% случаев все равно, что происходит с объектами, и есть собственник бизнеса, у которого свои причины откладывать запуск объекта. Последний, кстати, несет расходы независимо от того, работает бизнес или нет. И если он простаивает – это проблема только собственника. Возможно, нет идей по его эксплуатации, сложная конфигурация здания для реконструкции или что-то еще», – отмечает собеседница.
С ней согласна гендиректор ООО «Труменс-групп» Елена Денисова (осуществляет консалтинг в девелопменте «Рубина»), по мнению которой увеличение налоговой нагрузки на арендатора – это метод кнута. «Это не поддержка бизнеса, а новая форма давления. Простаивают объекты, как правило, не по вине собственника, а по общеэкономическим причинам. К тому же он несет убытки и не получает возврата затрат на содержание объекта, не приносящего дохода. При добавлении еще и нового налога мы получим обратный эффект: стимул не к развитию бизнеса, а к его поспешной продаже. А если говорить о коммерческой недвижимости, то сроки ее экспозиции велики. И если продавать быстро, то по цене ниже рыночной», – прокомментировала собеседница. Также она добавила, что пока это только тема для обсуждения, поскольку для введения нового налога нужны изменения на федеральном уровне. «Но могу сказать однозначно: повысить налоги для бизнеса – это точно не решение проблемы. Нужно, наоборот, стимулировать бизнес, предлагая какие-то льготы или налоговые преференции», – добавляет г-жа Денисова.
Кадастр всему голова.
Стоит добавить, что со следующего года на собственников коммерческой недвижимости и так ляжет дополнительная финансовая нагрузка ввиду изменения налогового законодательства: налог на имущество будет исчисляться исходя из кадастровой стоимости объекта. Для собственников торговой и офисной недвижимости налоговая ставка составит 1,5% с ее поэтапным повышением до 1,8%. Собеседники «bc» отметили, что пока не просчитывали, на сколько процентов это увеличит расходы на каждый объект, но заверили, что это не повлияет на арендные ставки. «Аренда регулируется спросом, а не затратами бизнеса, поэтому ставки будут рыночными. Просто увеличатся расходы собственника объекта», – добавила Елена Денисова.
В качестве альтернативы «методу кнута» она предлагает «метод пряника»: налоговые преференции для бизнеса взамен на гарантию запуска объекта. С ней солидарен и Константин Копытов, директор УК «Столица-Пермь»: «Такое стимулирование собственников могло бы сработать. Например, по заявке собственника в администрацию, взамен на обязательство построить или запустить простаивающий объект получить преференции по налогу на прибыль или имущество. Индустрия коммерческой недвижимости сегодня и так в крайне сложной экономической ситуации: потребительский рынок в падении, строить не на что, новые игроки в Пермь не заходят. И все, кто находится в реалиях бизнеса, понимают, что его простаивание – это не лень собственника. В случае «Рубина» муниципальный когда-то объект удалось передать в частные руки. Да тут радоваться нужно, что его купили, еще и не в самом хорошем состоянии, а не придумывать новые способы давления. И, возвращаясь к дискуссии в рамках конференции «Доходная недвижимость», кто имеет право решать, портит здание облик района или нет? Я вот считаю, что многие объекты, находящиеся сегодня в муниципальной собственности и не развивающиеся по причине нехватки бюджета, определенно портят городской пейзаж. Давайте им увеличим налоговую нагрузку? Почему страдает всегда бизнес? Если на территории нет жизни с коммерческой точки зрения – значит, она не интересна инвесторам. Они придут только туда, где есть выгода. Поэтому решение о том, как быть с простаивающими объектами, нужно будет принимать в тесном диалоге с бизнесом, с профессионалами рынка. В противном случае мы получим либо массовые иски в суд, либо продажу таких объектов, либо их снос. Обязать кого-то – это не стимул к развитию», – считает эксперт.
Еще один способ расконсервировать бизнес предложила Регина Давлетшина. По ее словам, сегодня в Перми есть компании, которые занимаются продвижением сложных объектов. «Они берут у инвестора деньги, разрабатывают проект, просчитывают доходность и затраты, проводят полную реконструкцию и помогают тем самым собственнику либо запустить бизнес, либо реализовать его как готовый к запуску», – заключает собеседница.
