Сергей, как вы оцениваете текущую ситуацию на отельном рынке Перми? По данным Пермьстата, за девять месяцев 2017 года объем гостиничных услуг вырос на 2,2%.
– Последние лет пять рынок находится в стагнации. Входящий пассажиропоток увеличился незначительно, новые игроки давно не появляются. Средняя загрузка гостиниц составляет около 40%, это не такой уж и большой показатель.
Несколько раз в год в Пермь приезжают делегации международных отельных сетей, рассматривающие площадки под отель, из последнего – Radisson. Тем не менее новых гостиниц не видно. Что отталкивает инвесторов?
– Сложность гостиничного бизнеса в том, что он долгий, низкодоходный и очень дорогой. В среднем цикл строительства отеля занимает пять лет. Год инвестор вынашивает идею, второй – ищет земельный участок, договаривается с государством, покупает и оформляет его. Еще год занимает проектирование, два – строительство. Поэтому с объявления о том, что кто-то захотел зайти на пермский рынок, до начала строительства проходит очень много времени.
К тому же это дорогой вид бизнеса. Большинство непрофессиональных инвесторов, которые раньше строили жилье и торговые площади, рассчитывают построить гостиницу, потратив 30-35 тысяч за квадратный метр. На самом деле цена каждого метра гораздо выше – около 100 тысяч рублей. Ведь кроме непосредственно строительства необходимы чистовая отделка, мебель, коммуникации. Отель сдается в готовом виде, вплоть до штор. Поэтому почти все инвесторы отказываются от проекта на уровне идеи – стоимость громадная, а риски слишком велики.
Что касается зарубежных операторов вроде Radisson, Accor, Hayatt, на мой взгляд, они согласятся вложить собственные средства только если им предложат построить отель на Красной площади. В остальных случаях – либо предоставят франшизу местным партнерам, либо возьмут на себя управление. Поэтому эти визиты – скорее знак вежливости. Так или иначе, я не слышал о том, чтобы на переговоры приезжали инвесторы, готовые предложить реальные деньги.
Остались ли в Перми земельные участки, привлекательные с точки зрения строительства новых отелей?
– На мой взгляд, их практически нет. Могу назвать наш участок за ЦУМом, который планировался под строительство пятизвездочного отеля. С точки зрения расположения неплохая площадка у «Живаго», которую сейчас передали городу. Но там ужасные ограничения по плотности и высотности застройки, поэтому для отеля она не подходит.
Участок «Город в городе» (ул. Петропавловская, 73а) хорошо просматривается, но находится далеко от пешеходных потоков. Отелю нужно, чтобы человек сразу попадал в пешеходный поток, магазины, кафе, а там жизни нет.
А если говорить о существующих зданиях? Одна из площадок, которые рассматривали Radisson, – здание бывшего ВКИУ на улице Монастырской.
– Неоднозначное место. Отелю необходима видимость и обособленность, чтобы человек с первого взгляда понимал – это отель. Здание ВКИУ – это большой комплекс без единой сущности.
В качестве варианта можно расселять здания в центре города, но это сильно усложняет проект и увеличит сроки реализации. На мой взгляд, перспективнее реконструировать существующие отели. Заниматься строительством нового я бы сейчас не стал: слишком низкая доходность, высокие риски и очень большие затраты.
За сколько лет в среднем окупается отель в Перми?
– Если все пойдет хорошо – 10 лет. Если плохо – бесконечно.
Отельный рынок Перми отличается от Казани и Екатеринбурга?
– Нам до них далеко. В Екатеринбурге объем рынка превышает пермский раза в три, поэтому и гостиницы интересней, есть даже «пятизвездочник». С другой стороны, деловой туризм там развит так же, как и у нас, а развлекательного туризма немного. Просто экономика города гораздо крупнее, больше процессов, все-таки это центр Уральского федерального округа.
Совершенно другая ситуация в Казани. Там очень развит туризм, особенно спортивный, существуют четыре профессиональных клуба, которые играют в высшей лиге и международных турнирах. Соответственно, город принимает команды с хорошими бюджетами, размещает их в приличных гостиницах. Отели от «трех звезд» в Казани живут очень хорошо.
Развитие каких отраслей экономики Перми и края подтолкнет гостиничный рынок?
– Самое простое – это туризм. В Перми есть деловая активность, поэтому у гостиниц сформировалась «сезонная» заполняемость внутри недели. Четыре ночи с понедельника по пятницу загрузка 70-90%, а зачастую и 100%. Остальные три ночи, в выходные, комнаты пустуют.
Если сейчас начнется развитие делового туризма, то отели просто захлебнутся. Нужно грузить остальные три ночи, а сделать это можно только благодаря туризму. Опыт других регионов показывает, что сейчас в России он имеет право на жизнь. Например, в Казань люди постоянно приезжают на один-два дня или на длинные праздники.Все гостиницы Перми очень хорошо заработали во время Дягилевского фестиваля в мае. Выручка в среднем выросла на 30% в сравнении с 2016 годом – это существенный результат. Если бы мероприятий такого масштаба в Перми появилось больше, это могло бы серьезно подтолкнуть гостиничный рынок. Бизнесмены понимали бы, что отель занят не четыре ночи в неделю, а все семь. Это существенно улучшает экономику проекта и приводит бизнес в разряд нормальной доходности, а не фантастически низкой, как сейчас.
Как часто нужно организовывать такие мероприятия, чтобы гостиничный бизнес чувствовал себя комфортно?
– Здорово, если в городе что-то будет проходить раз в месяц. Кроме того, для отельеров два провальных месяца – январь и май. Первую половину января деловой активности нет никакой из-за праздников, а в мае большинство деловых туристов берут отпуск. Если в указанные периоды в городе появится активность, это подстегнет бизнес.
В той же Казани наблюдается очень хороший результат в январские праздники, при том что никаких особых мероприятий не проводилось. Туристы приезжают, так как есть инфраструктура – аквапарки, кафе, спортивные объекты.
Краевые власти запланировали несколько крупных проектов в сфере культуры, например, строительство нового здания для оперного театра, реконструкция территории завода «Ремпутьмаш». Повлияют ли они на приток туристов?
– Оперный театр – это наша «священная корова». На данный момент я не вижу в Перми ни одной другой прорывной технологии, поэтому любое расширение культурного пространства вокруг него, в том числе и новую сцену, оцениваю положительно.
Музей на «Ремпутьмаше», скорее всего, будет работать в масштабе города. Но это тоже важно. Туриста, который приезжает в Пермь на выходные, например, на спектакль, нужно удерживать, чтобы он дольше оставался и тратил деньги. Поэтому чем шире выбор досуга – поход в музей, аквапарк, галерею, зоопарк, тем лучше для города.
На ваш взгляд, ввод в эксплуатацию нового аэропорта увеличит поток туристов в город? Как в целом вы оцениваете этот проект?
– Думаю, не повлияет. К нам в основном едут деловые люди, которым все равно, старый или новый терминал. Если нет прямого рейса, например, из Нижнего Новгорода, они так или иначе долетят через Москву.
В целом я рад, что у нас появился нормальный человеческий терминал, грамотно спроектированный. Конечно, лучше бы там достроили перрон и телетрапы, но уже сейчас летать гораздо комфортнее, чем через старый аэропорт.
Строительная отрасль в городе переживает кризис, в прошлом году начался процесс банкротства сразу нескольких крупных застройщиков. Есть ли в Перми девелоперы, которым вы доверили бы строительство крупного проекта?
– Местным девелоперам я бы и в хорошие времена не доверил строить гостиницу. Они «заточены» в основном на жилье и офисы, а это треть от того, что должно быть в отеле (отделка, мебель, кухня, инженерка). Причем все это должно возводиться параллельно – пока в одном месте проводят коммуникации, в другом уже закатывают ковролин. Иначе срок строительства увеличивается в разы и ухудшает и без того не очень хорошую экономику проекта.
Ровно по той же причине новый аэропорт строила не пермская компания – у наших девелоперов нет опыта возведения подобных объектов.
В условиях падения спроса застройщики Перми испытывают серьезные проблемы. Ряд девелоперов срывают сроки ввода домов, впервые за долгое время сразу в отношении нескольких крупных компаний поданы иски о несостоятельности. Подробности о кризисе строительной отрасли читайте в специальном разделе.
Почему в Перми почти нет отелей, созданных в рамках франшизы?
– Если ты хочешь повесить бренд на фасад, нужно понимать, что стоимость строительства будет на 20-25% выше средней. Отель под франшизу, во-первых, должен быть большим – больше 100 номеров. Во-вторых, построен по стандартам бренда. Например, требуется положить ковролин высокой плотности, который будет стоить в несколько раз дороже дешевого аналога и производиться только в Европе. Рядовому бизнесмену нередко тяжело понять, зачем нужны такие строгие строительные стандарты.
Франшиза кажется логичным шагом: строишь гостиницу, вешаешь вывеску – и сразу получаешь поток туристов. Но на практике это влечет серьезное удорожание строительства и большие платежи бренду. Кроме того, в регионах бренд дает не такое серьезное преимущество, как в Москве и Санкт-Петербурге.
Из-за низкой узнаваемости?
– Не только. В Москве рынок более сегментированный – брендированные гостиницы конкурируют отдельно от остальных. В Перми есть только Hilton, он находится далеко от центра города, поэтому обязан бороться с тем же «Уралом», хотя по качеству услуг они, на мой взгляд, несопоставимы. С точки зрения инвестиций это не всегда оправдано.
Кроме того, бренды рассчитаны на иностранцев, которые ищут проверенные решения, гарантированное качество и безопасность. Сейчас в Перми нет масштабных проектов, которые могли бы реализовываться уникальными специалистами, поэтому иностранцев почти и нет. При этом их много, например, в Березниках.
На какой сейчас стадии проект УК BS Hospitality Management по строительству отеля Hilton в Березниках?
– Он полностью готов к реализации. Мы получили разрешение на строительство, выбрана площадка, сейчас ждем решения нашего основного инвестора – группы «Уралкалий». Как только будет финансирование, строительство начнется. Конкретных сроков пока нет.
Сколько времени займет реализация?
– Думаю, построим в течение полутора лет.
А что с проектом строительства пятизвездочного отеля DoubleTree у ЦУМа? Он закрыт?
– В текущей рыночной ситуации вкладывать деньги в новый отель – это экономическое безумие, поэтому процесс заморожен.
На ваш взгляд, должно ли правительство вмешиваться в гостиничный рынок?
– Государство может помочь в реализации отельных проектов, существуют программы такого рода. Другое дело – работают они или нет.
На мой взгляд, самый действенный способ помощи – субсидирование части процентной ставки по инвестиционным кредитам на строительство или реконструкцию отелей. Но так как сейчас в Перми нет готовых к финансированию проектов строительства новых отелей и срок их реализации стремится к пяти годам, имеет смысл обратиться к реконструкции и расширению существующих отелей.
Например, гостиницу «Жемчужина» можно было бы превратить в отличный отель европейского уровня, добавить номерной фонд. Есть разговоры о проекте по объединению «Евротеля» с рядом стоящим зданием, чтобы построить из них хорошую крупную гостиницу. Их можно быстро реализовать, если есть спрос.
В Казани есть удачная практика. Большинство отелей сдают ежедневную статистику – о загрузке номеров, стоимости и так далее. Минтуризма агрегирует ее и раз в неделю рассылает всем отельерам. Таким образом происходит регуляция рынка, он становится более цивилизованным. Каждый участник видит, какую нишу занимает, стоит ли поднять цену или, наоборот, лучше понизить. Массовый турист тоже выигрывает, потому что цена на таком рынке соответствует качеству. Конечно, это добровольная инициатива, но объяснить местным отельерам выгоду от нее вполне реально.
Не пропустите:
Ключевой момент – переговоры с основным кредитором: консенсус со Сбербанком пока не найден.Пять, да еще пять. Руководители «Камской долины» рассказали о планах достройки домов22 декабря 2017, 07:00
