X5 Retail Group может занять место гипермаркета «Виват» на шоссе Космонавтов, 65 и открыть там «Перекресток». Основные условия передачи площадей, в том числе десятилетний срок аренды и величина арендной ставки, согласованы со Сбербанком – кредитором ООО «Виват-Трейд». Конкурсный управляющий компании Алексей Князев сейчас обсуждает с ритейлером детали соглашения. «Мы работаем над устранением разногласий при заключении договора аренды. Ключевые моменты определены, сейчас решаются более частные вопросы, касающиеся парковочных мест, уборки территории, коммунальных платежей. Готов проект договора, близкий к финальной редакции», – рассказал г-н Князев.
По его словам, на аналогичных условиях долгосрочной аренды готова сотрудничать компания «ЭКС», которая управляет торговой сетью «Семья», и занять помещения в ТЦ «Горный Хрусталь». Однако эту сделку банк не одобрил, в связи с чем конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением о разрешении разногласий. «Нам кажется нелогичным, что на заключение договора с одной компанией банк дает согласие, а на сотрудничество с другой на схожих условиях и при тех же обстоятельствах отказывает, – пояснил Алексей Князев. Он попросил суд разрешить разногласия со Сбербанком путем предоставления конкурсному управляющему возможности заключить договор аренды с ООО «УК ЭКС» на условиях, аналогичных тем, которые были согласованы для договора с X5 Retail Group.
Он добавил, что X5 Retail Group претендует и на прочие объекты помимо гипермаркета. Интересуются арендой и другие участники рынка, в том числе «Магнит». Однако заключение договоров невозможно из-за противоположных позиций основного кредитора и конкурсного управляющего по поводу сроков арендных договоров. Банк готов подписывать договоры с арендаторами на срок 1 год и 1 месяц, а вторая сторона считает необходимым заключать долгосрочные соглашения. Участники разбирательства по-разному оценивают то, как повлияет наличие арендаторов на привлекательность имущества при его продаже. Конкурсный управляющий уверен, что такое обременение пойдет только на пользу. «Получение дохода от сдачи в аренду с первого дня владения имуществом, безусловно, является плюсом для инвестора», – заявил Алексей Князев.
Не пропустите:
Торги по продаже площадки ООО «Виват-Трейд» на «Велте» не состоялись08 марта 2018, 10:00 – Вы считаете, что залогодержатель обязан с вами согласиться? Он не имеет права не хотеть идти по этому пути? – уточнил суд.
– Имеет, но в том случае, если его позиция последовательна. Сейчас же мы видим, что по схожим объектам – шоссе Космонавтов, 65 и ул. Уральской, 85 – одном случае дано согласие на 10 лет аренды, а в другом – нет.
Представитель Сбербанка аргументировала позицию кредитора. «Наличие любого обременения, в том числе в виде долгосрочной аренды, снижает привлекательность для потенциальных покупателей, поскольку новый собственник оказывается ограничен в распоряжении своим имуществом», – пояснила она. Юрист также рассказала, чем обусловлена разница в подходах к сдаче в аренду гипермаркета и «Горного Хрусталя».
– По шоссе Космонавтов, 65 сейчас есть действующие арендаторы, которые стали говорить о том, что когда в гипермаркете прекратил работу продуктовый магазин «Виват», снизилась проходимость остальных торговых точек. В связи с этим арендаторы направили письма о снижении ставки. Для того чтобы сохранить окупаемость объекта, банк согласился на сдачу помещений в долгосрочную аренду. А объект по ул. Уральской, 85 – это отдельно стоящий гипермаркет, который в настоящее время законсервирован, – сообщила представитель кредитора.
Конкурсный управляющий в ответ заметил, что и арендаторы «Горного Хрусталя» обращались с такими же просьбами о снижении платы, когда объект еще функционировал. «Он не был законсервирован по плану, это произошло вынужденно. Банк не выделил средства на содержание здания, его отключили от электричества ввиду задолженности», – рассказал Алексей Князев. Он добавил, что торговая галерея в «Горном Хрустале» более выгодна с коммерческой точки зрения: арендные ставки гораздо выше, чем в гипермаркете.
Г-н Князев продолжил настаивать на том, что краткосрочная аренда непривлекательна для торговых сетей. «Потратить деньги на покупку оборудования, на ремонт помещений и ничего не заработать за оставшиеся время – на это вряд ли кто-то согласится», – отметил он. По словам конкурсного управляющего, УК «ЭКС» также не готова арендовать объект на короткий срок. «У нас есть предложения от «Перекрестка» и «Семьи» не только по гипермаркету и «Горному Хрусталю». Заинтересованность выразила также федеральная сеть «Светофор», и все просят о сроке аренды 10 лет», – заверил он. Управляющий уточнил, что в предложении компании «Светофор» указаны низкие арендные ставки, на эти условия он не согласен.
Представитель банка прокомментировала замечание Алексея Князева о том, что за год и месяц арендатор не успеет окупить вложения в обустройство помещения. «Каждый арендатор, который заключит договор и потратит деньги, будет заинтересован приобрести данный объект на торгах», – заявила она.
– Торговые сети в своих предложениях указывают, что они готовы арендовать, но не выкупать имущество. Более того, их интересуют не вся площадь объектов, а только те помещения, где размещена их торговая точка. Потенциальные покупатели – это не сети, а частные инвесторы, а наличие «якорных арендаторов» для них – плюс, – парировал г-н Князев.
Юрист Сбербанка в ответ напомнила, что поступало предложение от федеральной сети о выкупе сети супермаркетов «Виват». Алексей Князев уточнил, что речь шла о маленьких магазинах, а интересантом был «Магнит». В связи с этим Сбербанк сформировал сеть супермаркетов в единый лот для выставления на торги. Сейчас сторона на этом не настаивает и склоняется к поадресной продаже.
Арбитражный суд отказал в удовлетворение заявления конкурсного управляющего ООО «Виват-Трейд» о разрешении разногласий относительно заключения договора аренды «Горного Хрусталя» с УК «ЭКС».
