Кризис на пермском рынке недвижимости, как и в России, продолжается с 2014 года. Сейчас рынок находится в стадии стагнации. Но о том, как он поведет себя в ближайшие год-два, сказать сложно. Эксперты расходятся во мнениях. Но, несмотря на сложные условия, инвестирование не только не теряет своей актуальности, но даже становится более интересным и выгодным. Как сделать инвестиции доходными, - беседуем с Ольгой Симонян, Генеральным директором Западно-Уральского института экспертизы, оценки и аудита (Институт экспертизы INEX®), консультантом по недвижимости.
Что такое кризис?
Эксперты выделяют кризис 2009 года и 2014 года. Они отличаются между собой предпосылками, но сходятся в одном: падение цен на фоне падения потребительского спроса. Активность рынка падает по разным причинам. На рынке коммерческой и промышленной недвижимости причина кроется в сокращении деловой активности и финансовых возможностей предпринимателей. На рынке жилья спрос снижен ввиду снижения возможностей населения. Однако, несмотря на это, рынок жилья продолжает быть довольно активным. И существенную роль в поддержании спроса здесь играет банковский продукт. На рынке ипотеки также наблюдается конкурентная борьба за кредиторов: ставки снижаются, условия упрощаются, предлагается масса акций и скидок.
Вложить, чтобы жить.
Покупка жилья для проживания является жизненной необходимостью и с позиции эффективности инвестиций, собственно, не оценивается. Однако и здесь важно не «пролететь». При выборе новостройки необходимо тщательно проанализировать историю и репутацию застройщика. Но даже это не гарантирует удачный итог, поскольку именно сейчас финансовая устойчивость на рынке строительства максимально не предсказуема. Поэтому, самое безрисковое решение в текущих условиях – приобретение готового жилья. И если новостройки, то сданной в эксплуатацию. Вложение в квартиру свободных средств имеет смысл, если покупатель настроен на «длинный рубль», то есть не текущую доходность и окупаемость, а сохранение и преумножение средств в дальнейшем. В случае привлечения заемных средств сдача в аренду жилья едва покроет ипотечный кредит и коммунальные расходы.
Где выгоднее?
Давайте сравним эффект от инвестиций в сумме 3 миллиона рублей на рынке жилья и коммерческой недвижимости. В пределах этого бюджета можно купить 1-комнантую квартиру, например, в ЖК Гулливер. Поскольку дом сдается с отделкой, предположим, что квартиру можно сдавать без дополнительных вложений. Примерная арендная плата аналогичной квартиры без мебели в месяц составляет порядка 15 тысяч рублей. Ипотека в месяц составляет порядка 30-35 тысяч рублей. То есть, при вложении собственных средств объект будет приносить владельцу 5% годовых, что ниже, чем доходность по депозитным вкладам в банке. Поэтому вариант привлечения заемных средств с целью дальнейшей сдачи в аренду имеет сомнительный эффект,разве что у покупателя имеются какие-то сугубо личные цели на перспективу и интерес в покупке конкретного объекта. А сейчас на те же деньги виртуально покупаем офис в центре города площадью около 60-80 «квадратов» в офисном здании-«муравейнике». Ставка аренды в среднем 500 рублей, что с учетом расходов и недосбора приносит примерно 30 тыс. рублей в месяц, и составляет 12% годовых. А с привлечением заемных средств и грамотном выборе объекта можно свести расходы «в ноль», то есть доход от сдачи может вполне покрывать платеж по кредиту.
Сверхприбыль.
Добавочную стоимость, и немаленькую, можно получить за счет улучшения качества объекта недвижимости. Главным образом это касается коммерческой недвижимости. Однако такой вариант предусматривает дополнительные вложения. И особенно важно здесь не ошибиться в выборе объекта инвестиций. Добавочная стоимость может достигать 100-200% от вложенных средств. Но об этом и о том, каким видит объект покупки среднестатистический покупатель недвижимости, – в следующей статье.
Более подробно с услугами можно ознакомиться на сайте – zui.ru
