Арбитражный суд Пермского края удовлетворил ряд заявлений о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «КД-Девелопмент». Истцами выступили пайщики и дольщики жилого комплекса «Весна». Застройщик не заключал с ними прямых договоров, поэтому отстаивать свои права покупателям было непросто.
В апреле 2018 года суд признал ООО «КД-Девелопмент» банкротом. Соответствующее заявление было подано ОАО «МРСК Урала» в октябре 2017 года. Общая сумма задолженности компании перед кредиторами с учетом требований истца и стоимости не переданных участникам долевого строительства объектов превысила 2 млрд рублей.
После введения процедуры наблюдения в суд начали поступать заявления от покупателей строящихся квартир о включении в реестр требований о передаче жилых помещений. Заседания по рассмотрению несколько раз откладывались, потому что сразу разобраться в схеме, по которой «КД-Девелопмент» продавал квартиры, невозможно. Но в итоге суду все-таки удалось выявить притворные сделки по договорам долевого участи и паенакопления, которые заключались между связанными друг с другом компаниями «Камской долины». С физическими лицами проводились сделки уступки прав требования квартир и купле-продажи пая.
Например, в нескольких случаях суд установил, что договоры долевого участия заключались между «КД-Девелопмент» и ООО «Агентство инвестиций в недвижимость» (теперь это ООО «Недвижимость»). Застройщик брал обязательства в определенный срок ввести объект в эксплуатацию и после этого передать дольщику квартиру. Последний должен был уплатить оговоренную сумму и принять помещение. Позже между указанным агентством недвижимости и ООО «Лифт-сервис» заключен договор уступки права требования на квартиру. Наконец ООО «Лифт-сервис» заключило договор об уступки прав требования с физическим лицом, будущим жильцом. Суд установил, что покупатели выполняли свои кредитные обязательства. Но от «Агентства инвестиций в недвижимость» на счет застройщика денег по договорам долевого участия не поступало.
Суд пришел к выводу, что девелопер и агентство были аффилированы и между ними совершались притворные сделки, то есть такие, которые производились лишь для вида, без намерения создать соответствующие им правовые последствия. Целью таких действий был вывод денежных средств, предназначенных для строительства жилого дома, на подконтрольное должнику общество и иных третьих лиц. «Суд полагает возможным в качестве первоначальной сделки по долевому участию в строительстве квалифицировать первый договор с добросовестным участником, договор уступки права требования, заключенный между ООО «Агентство инвестиций в недвижимость» и ООО «Лифт-сервис», – указано в материалах одного из дел.
Жилой комплекс «Весна» состоит из семи домов высотой от 7 до 16 этажей. Он ограничен улицами Углеуральской, Переселенческой и Гатчинской в Дзержинском районе.Сейчас в комплексе четыре недостроенных здания, они расположены на ул. Переселенческой, 98, 100, ул. Углеуральской, 25, 27. В мае был введен в эксплуатацию дом на ул. Переселенческой, 104, он тоже относится к ЖК «Весна».
Похожие схемы использовались и в других случаях. Например, договоры долевого участия могли заключаться между «КД-Девелопмент» и тем же агентством недвижимости, а затем агентство подписывало с покупателем документ об уступке прав требований на квартиру.
Использовались и договоры инвестирования и паенакопления. Документ об инвестировании застройщик подписывал с ЖСК «Синица», затем кооператив заключал договор паенакопления с «Агентством инвестиций в недвижимость», а последнее продавало пай физлицу. В подобных случаях суд тоже выявил аффилированность обществ и кооператива и признал сделки, совершенные между ними, притворными. «Договоры инвестирования, паенакопления и купли-продажи пая фактически являлись притворными сделками, прикрывающими привлечение должником как застройщиком денежных средств для финансирования строительства многоквартирного жилого дома. Кредитор признан судом участником строительства, требования которого в отношении жилого помещения подлежат включению в реестр требований должника о передаче жилых помещений», – указано в материалах одного из дел.
В таких случаях суд решил в качестве первоначальной сделки по долевому участию в строительстве квалифицировать первый договор с добросовестным участником, договор купли-продажи пая, заключенный с физлицом.
Из материалов суда следует, что заявлений о включении в реестр требований о передаче жилых помещений поступило много и в большинстве случаев сделки заключались не напрямую с «конечным покупателем».
Эту информацию подтвердил Александр Зайков, директор по развитию агентства недвижимости «Любимый город». Ранее он сотрудничал с застройщиком «КД-Девелопмент» и поэтому знает, как производились сделки. «90% всех сделок этой компании происходили по уступке прав цессии. А за последние года два почти в 90% случаев квартиры продавались через подрядчиков. Дело в том, что компания накопила огромные долги перед ними, поэтому расплачивалась квартирами», – прокомментировал г-н Зайков.
По его словам, схема непрямых сделок по договорам долевого участия и паенакопления не распространена среди застройщиков Пермского края, фактически так работала только «Камская долина».
Сложившуюся с ЖК «Весна» ситуацию прокомментировали в министерстве строительства и архитектуры Пермского края. «В соответствии с приказом Министерства строительства Российской Федерации №560, граждане, инвестировавшие средства в строительство данных объектов имеют право встать в реестр обманутых дольщиков. После их включения в реестр дома ЖК «Весна» можно будет внести в реестр проблемных объектов Пермского края», – сказали корреспонденту Business Class в региональном минстрое.
Не пропустите:
В Перми началась достройка проблемного дома на ул. Челюскинцев, 2321 июля 2018, 10:00
