Как рассказали в агентствах недвижимости, многие застройщики Перми нашли способы временно избежать использование счетов эскроу при долевом строительстве. Для этого есть несколько методов: реализация квартир через договоры переуступки, заключение договоров комплексного развития территории, продажа векселей.
Самый распространенный способ – договоры переуступки (подробнее см. справку). По словам директора агентства недвижимости «Ларец» Андрея Ляшкова, им пользуются многие застройщики. Называть всех он не стал, отметив, что быстрее перечислить тех, кто к этому методу не прибегнул. «Чтобы компания могла после 1 июля 2019 года завершить начатый ранее проект по старым правилам долевого строительства, ей нужно было возвести объект на 30% и заключить договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) в отношении минимум 10% площади. Логично, что девелоперы спешили оформлять ДДУ с аффилированными лицами, чтобы достигнуть необходимых показателей. Не сделай они этого, пришлось бы брать проектное финансирование на уже начатое строительство, пересчитывать экономику, сдвигать сроки возведения… Естественно снизилась бы и рентабельность», – прокомментировал эксперт. «Ругать застройщиков не стоит, они просто выживают в ситуации, когда государство пытается сложить ответственность за дольщиков на банки, а банки не готовы», - говорит г-н Ляшков.
С ним согласен Александр Зайков, руководитель агентства недвижимости ADWIN. По словам эксперта, продажа квартир через договор переуступки – самый простой способ избежать использования эскроу, есть и другие методы, но они могут быть непонятны покупателям. Через договоры переуступки продается, например, целый дом застройщика «Мегаполис». «Это говорит о том, что девелопер хочет оставить цены для потребителей на старом уровне. Компания работает на рынке долгие годы, сроки не срывала. Поэтому говорить о том, что избежать эскроу пытаются только ненадежные застройщики, никак нельзя. Использовать спецсчета не хочет никто, кроме банков. При эскроу банк зарабатывает на квартире три раза: заемщик берет ипотеку на квартиру, эти же средства потом помещаются на счет банка и пускаются в оборот, а застройщик берет кредит на эту сумму под процент», – рассказал Александр Зайков.
По данным управления Росреестра по Пермскому краю, за первое полугодие 2019 года с юридическими лицами было заключено на 600 договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) больше, чем за весь 2018 год: 1638 и 1025 соответственно. Отметим, что в первом полугодии 2018 года таких договоров было всего 364. Количество ДДУ, заключенных с физическими лицами, тоже увеличилось: в январе-июне 2018 года их было 4294, а за аналогичный период текущего года – 5951.
Еще одним способом сохранить возможность достройки объектов по старым правилам участники рынка назвали заключение договоров комплексной застройки территорий. Как пояснил руководитель отдела маркетинга и инвестиционного анализа ГК «ПМД» Артем Савельев, компаниям, которые занимаются такими проектами, нужно было к 1 июля возвести объекты на 15%, а не на 30%. Например, под такую норму подпал жилой квартал «Маасдам», который строит «Орсо групп».
В компании «Орсо групп» отметили, что возможность возведения детского сада в проекте «Маасдам» обсуждалась с властями еще весной 2018 года, до старта строительства. В тот момент не было информации об условиях работы без использования эскроу после 1 июля. «Сейчас мы действительно получили возможность возводить объект по старым правилам благодаря договору комплексной застройки, хотя работа с банком по возможному проектному финансированию велась», – прокомментировал гендиректор «Орсо групп» Михаил Бесфамильный.
Он отметил, что раньше компания продавала квартиры по договорам переуступки, чтобы помочь инвесторам, которые вложились в проект еще на нулевом цикле, но в этом году таких случаев не было.
Некоторые компании увеличивают свою доходность с помощью продажи векселей и ценных бумаг.
«Например, крупная компания выпускает векселя под 15-20% годовых, люди их покупают, а полученные средства девелопер может вложить в стройку. Есть векселя, которые после сдачи дома можно обменять на квартиру, так раньше работала «Камская долина». Купить вексель у юридического лица законно, в документе не написано, что деньги отданы за квартиру, но люди это подразумевают. К тому же цена объекта в таком случае получается примерно на 15% ниже рыночной», – прокомментировал Андрей Ляшков.
По его мнению, через год-полтора, когда завершатся проекты, реализуемые по старым правилам, на строительном рынке распространятся серые схемы кредитования застройщиков: возникнут кооперативы паенакопления, закрытые паевые инвестиционные фонды. Покупатели будут соглашаться на сделки с такими девелоперами, потому что квартиры в их объектах окажутся значительно дешевле, чем в тех, которые возводятся с использованием эскроу.
«Обманутых дольщиков не станет, но появятся квазиобманутые, – говорит Андрей Ляшков, – деньги с них возьмут, дома не построят, а защиты государства не будет».
В то же время Михаил Бесфамильный отмечает, что не сталкивался с категоричным неприятием схемы работы с эскроу среди застройщиков. В долгосрочной перспективе при работе с этими счетами девелопер будет меньше зависим от темпов продаж, а это определенно «плюс». «Все новые проекты, которые стартуют в «Орсо групп» после 1 июля 2019, будем строить с привлечением проектного финансирования. Мы готовы к этому. Предполагаю, что многим было важно закончить начатые проекты по прежней схеме из-за экономической составляющей», – отметил собеседник.
Застыть на пороге.
Андрей Ляшков, директор агентства недвижимости «Ларец», отмечает, что для получения проектного финансирования компании потребовалось бы доказать банку работоспособность бизнес-модели проекта, предоставить в залог земельный участок, личное имущество на ту сумму, которую он занимает, личное поручительство. «Есть риск, что в финансировании откажут. А у девелопера уже начата стройка, заключены договоры долевого участия, допустим, на 9% площадей. Без кредита завершить проект будет не на что, а значит, появятся и проблемный объект, и обманутые дольщики. Отмечу, что банки говорят о том, что готовы выдать финансирование, если чистая прибыль после реализации всех квартир составляет 15% и выше, но в Перми таких объектов единицы. Многие компании работают на пороге рентабельности, и их чистая прибыль – 8-9%: при себестоимости строительства 35-37 тыс. рублей за квадратный метр цена продажи составляет 45-50 тыс. рублей за квадратный метр, если говорить о многоквартирном жилье класса «стандарт» в Перми», – пояснил Андрей Ляшков.
Не пропустите:
Все равно ТЦ. «Сатурн-Р» определился с планами застройки в микрорайоне Красные казармы02 августа 2019, 07:00
