Симонян Ольга, руководитель Института экспертизы INEX® (Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита)
Аналитики подвели итоги второго квартала 2019 года на рынке коммерческой недвижимости. По данным аналитического обзора консалтинговой компании «S.Research@Decisions» (г. Пермь), офисы продолжают падать в цене. С начала года стоимость офисов в г. Перми упала на 4,86%, арендные ставки при этом остались на том же уровне. Торговые помещения, которые в отличие от офисов «держали планку» весь прошлый год, также начали проседать в цене. Насколько аналитические отчеты соответствуют реалиям рынка, и насколько доходна коммерческая недвижимость в текущих условиях – в настоящей статье.
Аналитика
Средняя стоимость офисов по итогам 2-го квартала текущего года составила 50,81 тыс. руб. за 1 м2, торговых площадей – 69,54 тыс. руб. Это все показатели в целом по городу. Чтобы понять, насколько эти цифры соответствуют реальным сделкам, достаточно разобраться в «аналитической кухне», в механизме формирования. По сути, это масштабное исследование, которое аналитики регулярно проводят каждый квартал, называется мониторинг рынка недвижимости в различных его сегментах. Работа сводится к анализу цен предложения на открытом рынке. Что такое цена предложения? Это сумма денег, которую хочет получить продавец за свой объект, – «хотелки» собственника. Конечно, обычно он хочет больше, чем стоит его объект на рынке. А если добавить, что покупал он его, возможно, дороже, вкладывал средства, то ему сложно переступить некий психологический барьер и просить денег меньше, чем вышли его инвестиции. Это нормальная ситуация. Вот из этих цен предложения, из этих «хотелок» складываются средние рыночные цены по аналитике. Тогда какие же реальные цены сделок?
Скидки на торг
У оценщиков есть такое понятие, как скидка на торг. А заключается она именно в том, что есть разница между ценой предложения и ценой сделки. Поскольку мы берем за основу оценки рыночной стоимости цены предложения, а «на выходе» у нас должна быть гипотетическая цена сделки, логично применить корректировку на возможный торг. Обычно оценщики используют готовые показатели в диапазонах по сегментам в специальных справочниках. Однако реальный торг знают только риэлторы и брокеры по недвижимости, которые работают непосредственно на рынке с покупателями и продавцами. Ни для кого не секрет, что уже много лет мы наблюдаем рынок покупателя. Покупатель диктует свои условия, и ему есть из чего выбрать. По словам практикующих брокеров, на сегодняшний день покупатели с «живыми деньгами» сторговывают до 20-30% от предлагаемой цены. То есть реальные сделки проходят далеко не в таких «радужных» цифрах, какие представлены в аналитических отчетах. Что точно в отчетах – так это динамика изменения показателей.
Про доходность
Коммерческая недвижимость – это актив, который способен генерировать доход. Собственник офисных или торговых помещений, управляя объектом, извлекает из него прибыль. И основным показателем доходности объекта считается арендная ставка. По данным аналитики, рынок аренды «просел» вместе с ценами купли-продажи. Помещения пустуют, арендаторы съезжают в поисках более бюджетных вариантов. Учитывая, что издержки, которые несут владельцы коммерческой недвижимости, с каждым годом растут, доходность недвижимости существенно снизилась. Управлять становится все труднее. Больно ударил по собственникам налог на торгово-офисную недвижимость в Пермском крае, который начал исчисляться от кадастровой стоимости совсем недавно. Ставки 1,5-2% слишком высоки при текущей доходности. А кадастровая стоимость 80% объектов завышена порядка 20-50%. Единственное, что дает государство – это право оспаривать величину налогооблагаемой базы.
Подробности на сайте www.снизимналог.рф
