Ольга Симонян, руководитель Института экспертизы INEX® (Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита)
Техническое состояние – один из основных факторов, влияющих на рыночную стоимость объектов недвижимости. Он отражает прежде всего необходимость дополнительных вложений для потенциального покупателя. Как оценивается данный фактор в различных сегментах жилой и коммерческой недвижимости – в настоящей статье.
Категории и классы
Различаются две основные категории технического состояния: удовлетворительное (работоспособное) и не удовлетворительное, или аварийное. Это две основные категории, внутри которых в зависимости от контекста могут выделяться еще подгруппы. Чтобы сделать вывод об общем состоянии объекта, оценивается как состояние строительных конструкций, так и внутренней отделки. Есть много различных классификаций качества и уровня отделки: евро-отделка, улучшенная, простая. И чтобы оценить различия по данному фактору, оценщики рассматривают как дороговизну отделки, так и ее состояние. Так, может иметь одинаковую стоимость изношенная евроотделка 10-летней давности и свежий простой ремонт.
Старый и новый
В рамках рыночной оценки стоимости оценщиками рассматривается именно работоспособность объекта, а не возраст зданий как таковой. Если сравнивать, например, два офисных здания с разницей в возрасте 80 лет, они могут не отличаться по рыночной цене, если оба будут в хорошем состоянии и не требовать ремонта. Некоторые старые здания, имеющие культурно-историческую ценность, даже более привлекательны для покупателя, чем современные. Они имеют особый шарм, историю и свою «изюминку». Этот шарм сложно оценить, нам, оценщикам. Поэтому обычно он игнорируется как фактор, списывается на индивидуальные предпочтения покупателей. Кроме этого, отмечу, что состояние объекта далеко не всегда связано с возрастом. А старинные замки, которые стоят столетия и простоят еще столько же? Важно не то, старый объект или новый. Важно, из чего он построен и как.
Качество строительства
Обычно этот вопрос встает на ранних стадиях сдачи нового объекта в эксплуатацию или в первый год. Например, заказчик купил незавершенный объект, коробку жилого дома под крышей. Начал делать ремонт, заливать полы, и тут пошла трещина по несущей стене. В данном случае необходим осмотр объекта инженером-строителем. Он устанавливает причинно-следственную связь между дефектом и качеством строительства конструкций дома. Оценивается, были ли нарушения норм, повлекшие за собой эти неприятные последствия, или это результат отделочных работ, которые покупатель проводил не по правилам. В случае наличия вины продавца возникает вопрос стоимости ущерба, причиненного покупателю. И оценивается он как сумма затрат на устранение дефектов, то есть восстановительный ремонт.
Ветхое жилье
Ветхий (аварийный) жилой фонд подлежит расселению с компенсацией жильцам стоимости жилья и убытков, связанных с переездом. И тут не обходится без независимых оценщиков. Однако отличительной особенностью оценки является то, что факт аварийного технического состояния здесь учитываться не должен. Иначе говоря, стоимость компенсации должна быть сопоставима с аналогичным жильем в удовлетворительном состоянии. Только тогда она справедлива. Итак, техническое состояние является значимым фактором рыночной стоимости любых объектов недвижимости. Однако оно никак не учитывается при кадастровой оценке, так как это массовая оценка. Получает одинаково высокую кадастровую стоимость и старый объект, и новый, и ветхий, и даже аварийный. Оспорить кадастровую стоимость может любой собственник, доказав, что рыночная стоимость его объекта ниже. И только в случае, если это ущемляет его интересы.
Подробности на сайте www.снизимналог.рф
