Беседовал Руслан Мавлиханов
Интервью с руководителем Института экспертизы INEX Ольгой Симонян, генеральным директором Западно-Уральского Института экспертизы, оценки и аудита (Институт экспертизы INEX), – о кадастровой стоимости, снижении налогов и актуальности услуг оценочных компаний.
Почему вопрос оспаривания кадастровой стоимости сегодня столь актуален?
– С начала 2018 года в Пермском крае налог на отдельные виды недвижимости начал исчисляться исходя от кадастровой стоимости, а не инвентаризационной или остаточной балансовой. Такой подход вполне справедлив, так как учитывает реальную стоимость объектов на рынке. Однако на деле это массовая оценка, которая не может охватить всех факторов, влияющих на рыночную стоимость. В результате такой оценки стоимость недвижимости превышает цену по рынку в среднем на 30-50%. Все оценочное сообщество сходится во мнении, что 80% недвижимости в Перми и Пермском крае имеют завышенную кадастровую стоимость. Хорошим примером является здание на ул. Сибирской, 47а. В прошлом году цена части помещений составляла 3,3 млн рублей, но после перерасчета она возросла до 38 млн. Причем это не полезная площадь, приносящая доход, а бесполезные коридоры и лестничные марши.
При этом предприниматели до сих пор не понимают, что они могут снизить материальный ущерб, принесенный новой системой налогообложения. Услуги оценочных компаний актуальны как никогда. Бизнесмены должны позаботиться о снижении уже сейчас, поскольку времени осталось немного. Оценку по кадастровой стоимости можно оспорить всего один раз и чем раньше, тем лучше – в следующем году предприниматели получат новый расчет. Завышенную кадастровую стоимость земли нужно успеть оспорить до конца этого года либо хотя бы успеть подать заявление. Тогда можно рассчитывать на пересчет излишне уплаченного налога за 3 прошедших года.
С чем связано столь высокое увеличение налога?
– Первоначально законотворцы предлагали вполне адекватный проект, перестраиваясь на кадастровую стоимость. Предполагалось, что налоговая ставка, которая в среднем составляла 2,2%, будет снижена до 0,2-0,3%. Тогда при переходе на оценку по кадастровой стоимости не произошло бы значительного увеличения налога. Однако налогооблагаемая база выросла, а ставка осталась такой же. Хотели как лучше, а получилось как всегда.
Как происходит процесс оспаривания кадастровой стоимости?
– Порядок оспаривания следующий: сначала клиент – юридическое лицо обращается в Межведомственную комиссию по рассмотрению вопросов, связанных с определением и изменением вида фактического использования зданий и нежилых помещений для целей налогообложения, а затем в суд. Еще в прошлом году, когда комиссия была при Росреестре, через нее можно было чего-то добиться. Теперь она действует на базе Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края. Положительных решений в пользу предпринимателей больше не принимают. Я думаю, что на это имеются политические причины, поскольку снижать налогооблагаемую базу правительству просто невыгодно. Для аргументации отказов делается все возможное. В суде, предварительно получив официальный отказ комиссии, оценщик и юрист доказывают, что ее замечания не являются состоятельными и объективными. Многие оценочные организации стараются избегать судебных разбирательств и предлагают заказчикам незначительное снижение. За существенный эффект приходится «биться» в суде, доказывая свою правоту и отстаивая результаты оценки. Такой подход более типичен для крупных компаний, готовых к судебным баталиям и отвечающих за свою работу. Собственники – физические лица могут обращаться сразу в суд, минуя комиссию.
Как много времени занимает процесс оспаривания?
– Как показывает практика, он занимает порядка 3-6 месяцев. Кодекс административного производства РФ предусматривает рассмотрение судебных дел в течение двух месяцев. Однако с учетом сроков проведения судебной экспертизы производство в суде первой инстанции длится в два раза дольше. Еще два месяца может понадобиться для апелляционной инстанции.
Может ли оценочная компания давать какие-либо гарантии?
– Мы гарантируем только предоставление качественной услуги, а также соответствующую защиту в суде. Никогда не гарантируем лишь одного: что клиент получит положительное решение быстро и сразу. Ни одна уважающая себя компания такого не обещает.
Сложность для заказчика заключается в выборе исполнителя. Многие организации гарантируют невероятные результаты в короткие сроки, вплоть до возврата денег в случае отрицательного решения. И это должно на самом деле насторожить. Такие дела рассматривают в Пермском краевом суде, информация по делам которого, как правило, закрыта. Ход дела можно посмотреть разве что при наличии его номера. Я рекомендую потенциальным клиентам запрашивать у оценочных организаций портфолио, где будут представлены реальные дела, по которым приняты положительные решения, с номерами дел.
Цены на услуги оценочных компаний Перми сильно отличаются друг от друга. С чем это связано?
– Процесс по оспариванию кадастровой стоимости – очень трудоемкий. Начиная от оценки, которая проводится несколькими подходами, до защиты и сопровождения в суде. Некоторые компании запрашивают небольшие суммы, при этом обещая высокие результаты. Тем не менее разгромить подобную оценку ничего не стоит. Бывали случаи, когда специалисты этих организаций даже не являлись в суд для защиты своей работы, а это заведомо проигранное дело.
Наши услуги не самые дешевые, но это вполне объяснимо. Оценка INEX строится на нескольких подходах, которые рассматривают объект со всех сторон: с точки зрения затрат на строительство, рыночных цен на аналогичные здания, а также с позиции доходности объекта. Мы предлагаем услугу «под ключ», что означает двойной контракт: сама оценка и юридическое сопровождение клиента. При подписании такого контракта заказчик оплачивает лишь половину стоимости услуг за оценку, остальная часть выплачивается уже после положительного решения суда, вступившего в законную силу. Так наша компания показывает клиентам, что мы замотивированы на успех.
Ранее вы говорили, что количество исков от предпринимателей, которые оспаривают расчет налога от кадастровой стоимости недвижимости, увеличилось в два раза. Как вы думаете, изменится ли система налогообложения при столь явном недовольстве бизнесменов?
– Прогнозы неутешительные. Сейчас в реестре объектов, для которых налог рассчитывается по кадастровой оценке, находятся только торгово-офисные объекты. Прогнозируется, что в скором времени это затронет и промышленные предприятия (склады, производственные помещения и т.д.), а значит, размер налога возрастет и для этих видов недвижимости. Возможно, уже в следующем году.
Проблема завышенной кадастровой стоимости кроется в методологии самой оценки. Например, в Москве и Московской области данная проблема не стоит так остро, как в нашем регионе, так как кадастровая стоимость практически равна рыночной. Однако основная проблема состоит в самих ставках налога. И с этим необходимо что-то делать. Обычно такими вопросами занимаются профессиональные и политические сообщества. На данный момент кадастровая стоимость слепа. Совершенно очевидно, что у любой массовой оценки есть погрешности, однако откорректировать некоторые моменты все же реально. Нынешние технологии позволяют автоматизировать подсчет данных. Если кадастровые оценщики начнут использовать в качестве базы реальные рыночные данные, а не средние цены по аналитическим отчетам, то ситуация уже изменится в лучшую сторону. Хотя бы исчезнут огромные расхождения в стоимости.
Справка
В Пермском крае налог от кадастровой стоимости начали исчислять с 1 января 2018 года, заплатить по-новому предприниматели были должны до 30 марта 2019 года, физические лица – до 1 декабря 2019 года. Ставка налога постепенно растет: в 2018 году – 1,5%, в 2019 году – 1,6%, в 2020 году и в последующие годы – 1,8% от кадастровой стоимости. В перечень объектов, включенных в реестр, входят здания, соответствующие одному из следующих условий:
– здание расположено на земельном участке с видом разрешенного использования, включающим размещение торговли / офисов / бытового обслуживания / общественного питания;
– 20% площади нежилого здания фактически используется для торговли / офисов / бытового обслуживания / общественного питания;
– здания, в которых помещения, занимающие больше 20% площади здания, предусматривают размещение торговли / офисов / бытового обслуживания / общественного питания согласно наименованию в ЕГРН;
– нежилое помещение в многоквартирном жилом доме фактически используется для размещения торговли / офисов / бытового обслуживания / общественного питания или предусматривает размещение указанных объектов согласно наименованию в ЕГРН.
