Текст: Ольга Симонян, Руководитель Института экспертизы INEX® (Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита)
В Перми начали сносить группу самых известных нестационарных торговых объектов – киоски у Центрального рынка. Спешно демонтируются постройки, в которых когда-то находились кафе, закусочные и магазинчики. Массово по всему городу сносят гаражи. Это нормальное явление: ведь чтобы построить нечто новое, нужно снести старое. О том, на что могут претендовать хозяева сносимых объектов, – в настоящей статье.
Правовой вопрос
Основной вопрос в этих имущественных баталиях – вопрос права. Прежде всего, необходимо понимать, какие права имеет владелец постройки, которую власти требуют снести. В случае если это самовольная несогласованная постройка, то прав на возмещение ущерба нет. Поскольку речь идет об объектах недвижимости, то второй логичный вопрос – права на землю. Выкуп земельных участков – довольно частая ситуация с четко установленным регламентом действий. Собственники земли имеют все права на возмещение убытков, связанных с изъятием. И независимые оценщики в данном случае – лучшие помощники в установлении справедливой рыночной стоимости компенсации.
Особенности оценки
При изъятии оцениваются земля и расположенные на ней постройки по их рыночной стоимости. Компенсируется стоимость исключительно зарегистрированных прав собственности. Обычно собственники опасаются заниженной оценки их недвижимости и интересуются, каким образом будет оцениваться их собственность и не будет ли стоимость ниже понесенных на строительство затрат. При оценке немаловажно предоставить в распоряжение оценщика сметы фактических затрат, если таковые имеются. Если же смет нет, оценщик может сам рассчитать стоимость по данным специальных справочников. Коммерческие объекты могут рассматриваться с позиции доходного подхода даже в том случае, если они не используются и данные по доходности не подтверждаются заказчиком официально. Обычно для этих целей государство заказывает оценку всех изымаемых объектов. Однако собственник имеет право не согласиться с предлагаемой ему суммой компенсации и заказать независимую оценку. Есть и судебная практика решения подобных вопросов.
Не упустить выгоду
Также законом предусмотрено возмещение таких убытков, как упущенная выгода. Однако эта величина должна строиться исключительно на официальных данных по доходам и расходам, то есть по бухгалтерской документации. В случае изъятия коммерческого объекта недвижимости оценка упущенной выгоды должна быть основана на реальных данных финансово-хозяйственной деятельности этого объекта. На практике доказывание в суде требования о возмещении (взыскании) упущенной выгоды является сложным, так как предъявляя подобное требование, истец должен доказать противоправность действий (бездействия) ответчика, факт и размер убытков, а также причинную связь между действиями ответчика и возникшими убытками.
Жилье под снос
Аварийный и ветхий жилой фонд также активно ликвидируется. Здесь регламент выплаты компенсации определен на законодательном уровне. Оценке подлежат как сами жилые помещения, так и убытки, связанные с переездом. Земельный участок, который, собственно, и представляет основную конечную ценность, должен также быть учтен в оценке. Опытный оценщик знает подходы и методы, необходимые для качественной оценки и адекватные каждой отдельно взятой ситуации. Самое главное – не перегнуть палку. Ведь в погоне за выгодой заказчики хотят порой слишком много. С другой стороны, власти закладывают в бюджет минимальные суммы выплат. Поэтому грамотная оценка должна быть справедливой и не ущемлять интересы ни одной из сторон сделки.
