В течение долгого периода времени «Камская долина» занимала лидирующие позиции на пермском строительном рынке. Какие события привели к банкротству компаний группы?
– Ключевым стало то, что мы не смогли договориться со Сбербанком. Он был нашим главным партнером почти двадцать лет, помогал компании расти и хорошо зарабатывал на этом. А потом внезапно «зарезал курицу, несущую золотые яйца».
Ситуацию, предшествующую банкротству, хорошо объясняют цифры. В 2010 году мы с банком проводили очередную реструктуризацию задолженности, тогда она составляла 4,5 млрд рублей. В течение следующих шести лет «Камская долина» погасила 3,5 млрд рублей прямого долга и заплатила банку проценты – 1,5 млрд рублей. К концу 2016 года основная сумма тела кредита сократилась до 1,1 млрд рублей. Причем весь этот долг с запасом был обеспечен недвижимостью и активами «Камской долины».
В этой ситуации мы начали вести переговоры о новой реструктуризации, которая позволила бы за несколько лет полностью закрыть долг перед банком.
В этот момент региональный «Сбербанк» попал под мощную реорганизацию. Новые люди, которым здесь было поручено принятие решения, оказались не знакомы с ситуацией и не хотели брать на себя продолжение переговоров. Вместо этого они начали процедуру банкротства группы.
Имелись ли здесь ошибки со стороны «Камской долины»?
– Да, это завышенная оценка партнерских отношений с банком. Сказалось также и отсутствие опыта пребывания в такой тяжелой ситуации, когда грозят банкротством, а ты не веришь в это.
Но предыдущий кризис группа пережила…
– Тогда мы договорились со Сбербанком. Кредитная организация оставалась основным кредитором ГК «Камская долина». Хочу подчеркнуть, что это были именно партнерские отношения. Возможно, став их заложниками, переоценив свои возможности, мы получили то, что имеем сейчас.
Период, когда Западно-Уральский банк Сбербанка возглавлял Владимир Верхоланцев, – одна история. Это мощный, знающий руководитель, который был погружен во все детали деятельности банка. Когда возникало какое-то взаимное непонимание, он всегда находил время для встречи и переговоров. Когда эту должность занял Кирилл Брель, также абсолютно погруженный в бизнес банка человек, мы также находили взаимопонимание во всех сложных ситуациях. Большую реструктуризацию «Камская долина» проходила с его командой.
Затем Кирилла Бреля сменил Кирилл Алтухов. Тогда казалось, что ничего не может измениться, поскольку Сбербанк – огромная структура, которая действует в одном направлении. Но в итоге получилось, что это не так.
Как развивалась ситуация?
С середины 2017 года у предприятий группы начались аресты счетов, проблемы, связанные со взиманием задолженности. Остатки ресурсов мы бросили на завершение начатых домов. На тот момент у «Камской долины» недостроенными оставались десять домов. На сегодня шесть из них введены в эксплуатацию. Из оставшихся – три объекта расположены в жилом комплексе «Весна», застройщиком которого выступало ООО «КД-Девелопмент». Компания признана банкротом. Еще один дом – по ул. Старцева, 143 – возводило ООО «Авиатор-3». Здесь ситуация иная: мы стремимся поддержать интерес потенциального инвестора, чтобы вывести его на достройку.
Сейчас инвестор находится в стадии принятия решения, взвешивая все «за» и «против», и оценивает возможные риски. Хотелось бы, конечно, чтобы решение было принято положительное, но пока не могу сказать, как будет.
Ранее сообщалось, что возможность привлечения инвестора для достройки дома по улице Старцева существует до момента вступления застройщика «Авиатор-3» в процедуру банкротства. 11 октября ИФНС по Индустриальному району направила иск о несостоятельности компании. Какие меры планирует предпринять группа по этому делу?
– Сумма задолженности компании перед налоговой инспекцией сейчас уточняется. Полагаю, что после сверки обязательств оплата будет организована, поскольку у компании есть неотработанные авансы со стороны подрядчиков.
Желание остается прежним: не входя в процедуру банкротства, передать инвестору предприятие с действующим разрешением на строительство, проектом и участком.
Понятно, что озвучивать имя потенциального инвестора достройки дома в жилом комплексе «Авиатор», наверное, не станете, но это пермская компания?
– Да, это так. Я не думаю, что нужна публичность до принятия решения. Инвестор не скрывается: встречается с дольщиками, приходит на встречи в минстрой. Все заинтересованные лица о нем знают. Переговоры по достройке объекта начались в середине лета, принять решение инвестор может не ранее ноября. Как показала практика, альтернативные варианты возведения дома не оказываются быстрее.
Каков процент проданных квартир в доме в ЖК «Авиатор»? В чем интерес инвестора?
– Все квартиры проданы, но на этой площадке можно построить еще один объект. Есть также нюанс, который сейчас рассматривается. Помимо определения исходных параметров это возможность достройки без счетов эскроу. По нашей оценке, суммарный объем выполненных работ, даже в расчете на два дома, превышает 30%. Это ключевой позатель, позволяющий вести строительство по старому распорядку. При достройке с использованием счетов эскроу не складывается экономика.
Осенью этого года Пермский районный суд и арбитражный суд Пермского края вынесли важные решения, касающиеся коттеджей в поселке «Южная усадьба». Суды встали на сторону жителей, признав за ними права собственности на объекты недвижимости. Как сложилась ситуация, при которой коттеджи, приобретенные покупателями, оказались в залоге у «Сбербанка России»?
– Это сложная ситуация, поскольку она связана со всей группой заемщиков «Камской долины». Деньги, поступающие от продажи этих коттеджей, по распоряжению банка могли направляться на погашение и обслуживание кредитов других компаний группы. Мы предоставили письма банка на эту тему из наших архивов, что помогло в суде отстоять права людей, купивших коттеджи.
Сама ситуация стала большим скандалом, потому что банк первым делом «взялся» за продажу именно восьми домов, в которых уже жили люди. Хотя рядом стояли 16 нереализованных коттеджей, не имевших обременения. Думаю, потому что так больнее: через напряжение инвесторов попытаться решить задачу по изъятию домов. В непроданных домах просто отключили отопление, водоснабжение – иными словами, они никак не обслуживались.
Люди очень тяжело переживали эту ситуацию, хорошо, что суды встали на их сторону.
Давайте вернемся на 10-11 лет назад, когда «Камская долина» вошла в проект «Новые Протасы», которым изначально занималась компания «Облнефтепродукт». Расскажите, пожалуйста, об условиях сделки. Как она повлияла на дальнейшее развитие ситуации?
– Я считаю, что, с одной стороны, сделка носила определяющий характер и самым негативным образом повлияла на ситуацию. Но это видно с точки зрения сегодняшнего дня.
В момент передачи комплекса в 2008 году у группы были партнерские отношения с банком, и наше вхождение в проект «Новые Протасы» стал адекватным ответом на лояльность Сбербанка.
Но, как оказалось, система имела двойное дно: никто не знал о «грустных» характеристиках этого объекта. Когда мы заходили в проект, залоговая стоимость имущественного комплекса, по оценке банка, составляла около 300 млн рублей. В процессе последующей работы, в том числе по реструктуризации, она уменьшилась до 80 млн рублей.
Почему я говорю про двойное дно: если бы проект был выполнен правильно, то и стоил он наверняка те же 300 млн рублей. Но, например, основное здание, которое практически было построено, – гостиницу, компании пришлось разобрать и возвести заново, вложив еще 120 млн рублей. Эти средства впоследствии не были учтены. Суммарно убыток от проекта «Новые Протасы» для группы компаний составил более 600 млн рублей. Эта сумма как раз совпадает с той, которая необходима для достройки объектов «Камской долине». Мы заявили свою позицию о кабальности сделки, пытаемся в судах ее отстаивать. Но это небыстрая процедура.
Кроме этого спора, есть ли еще процессы со Сбербанком?
– Сейчас есть споры о стоимости залогового имущества, по нашему мнению, она занижена. Еще одно дело касается ООО «Аклеон» – застройщика гостиницы по ул. Советской. Позиция группы компаний, розничных инвесторов (физических лиц и небольших предприятий) такова: предмет залога банка составляет по договору 60 млн рублей и два этажа в здании. Сейчас банк желает получить все. В этой сделке мы также усматриваем признаки кабальности: в моем представлении Сбербанк, будучи контролирующим кредитором, создавал и создает привилегированные условия в сравнении с остальными. В частности, это касается попыток забрать полностью объект залога. По мнению группы и инвесторов, он должен распределяться по-другому.
Но сейчас недостроенное здание гостиницы выставляется на торги.
– Это тоже предмет судебных разбирательств. Оспаривается и оценочная стоимость, и сама возможность выставления объекта на торги, поскольку ряд инвесторов также считают, что их права ущемлены.
За некоторое время до того, как предприятия ГК «Камская долина» вошли в процедуру банкротства, группа заходила в новые проекты – застройка квартала №134, жилой комплекс на ул. Автозаводской. Почему это происходило? Не было понимания, к чему все идет, или казалось, что с помощью этих проектов можно улучшить финансовое состояние группы в целом?
– И первое, и второе. Да, ситуация была достаточно напряженной, но в то же время обсуждаемой. Не было однозначного решения о том, что компании уходят в банкротство.
ОАО «Камская долина» в ряде проектов (в том числе упомянутых) выполняло определенные функции – заказчика и генерального подрядчика, а не застройщика. Благодаря компетенциям, подбору специалистов это не создавало рисков. Работа на новых объектах рассматривалась как источник увеличения выручки и, как следствие, средств для исполнения обязательств. Все модели работы нацелены на это, они и презентовались банку в рамках отработки механизма мирового соглашения. Мы показывали объекты, ожидаемые экономические параметры – выручку, доходы и т.д.
Анализируете ли вы, что произошло с компанией? Когда стало понятно, что «точка невозврата» пройдена?
– Нет такого четкого разделения на «до» и «после», когда сегодня все идет по плану, а завтра наступила катастрофа. Ситуация складывалась постепенно.
Большим объемам строительства всегда сопутствовали риск, дисбаланс. Иногда наблюдались кассовые разрывы, маржин-коллы, когда прибыль оказывалась ниже ожидаемой чуть ли не в два раза. Что касается последнего, то к таким проектам можно отнести «Альпийскую горку», которая попала на кризисный 2008 год. Но эти ситуации имели выход: либо какие-то повторяющие решения, либо новые пути, которые мы находили вместе с партнерами.
В 2016-2017 годах мы настолько осознанно заходили в согласованную реструктуризацию, что даже не отправляли своего представителя в третейский суд по поводу наших долгов, зная, что банк будет прав. Это воспринималось как техническое решение, фиксирующее нашу задолженность. Пока Сбербанк не пустил в работу исполнительные листы по решению этого суда, у нас не было поводов задумываться о фатальных проблемах, мы продолжали свою работу, выполняли обязательства.
После предъявления исполнительных листов и остановки деятельности по счетам весной 2017 года мы старались всеми доступными средствами вытягивать ситуацию по достройке домов.
Как бы вы охарактеризовали пермский строительный рынок сегодня?
– Я не понимаю строительную политику властей: она нечеткая, неявная, все время «под ковром». Сегодня нет четких сигналов сообществу. Есть компании, которые готовы принимать правила игры и двигаться в тренде, но как им быть, когда не выдают разрешений на строительство или сдерживают с помощью нормативных нюансов. Если власти хотят, чтобы пермские строители ушли с рынка, то стоит сказать об этом. Но следует помнить, что они создают рабочие места, платят налоги в крае. Я считаю, что это крайне непрофессиональный подход.
Как вы относитесь к инициативе властей, которая предполагает заключение соглашений о сотрудничестве между застройщиками и муниципалитетом о создании объектов социальной инфраструктуры?
– Лично я ее воспринимаю как навязывание и утяжеление. Мы до сих пор не можем разобраться, в какие законодательные рамки эта инициатива укладывается. Детский сад на 250 мест стоит примерно 300 млн рублей, школа – от 1 до 1,5 млрд рублей. Крупная строительная компания может возвести такой объект, но затем власти, считаю, должны его выкупить. Мы построили четыре детсада по такой практике, в ее рамках можно было развиваться.
В Перми до сих пор нет нормального генерального плана, в котором власти указали бы, что в течение ближайших пяти лет строят школы, дороги в определенной территории. По этой причине разрешения на строительство домов в течение пяти лет будут выдаваться только здесь, а в другом месте – через пять лет. Определение направлений развития обеспечивает ответственность власти и партнерский подход.
Если коротко: помимо того, что сейчас время экономически непростое, очень много сдерживающих факторов. Усугублять ситуацию, сложившуюся на рынке, неправильно.
За последние несколько лет соотношение сил на пермском строительном рынке изменилось: стало больше иногородних застройщиков, «молодых» компаний. С чем это связано, на ваш взгляд?
– Строительный рынок остается самым конкурентным. И сегодня можно создать компанию с нуля и иметь перспективу, как минимум, самообеспечения, как максимум – зарабатывания средств. Главное – правильное позиционирование. В этом отношении сегодня в меньшей степени имеет значение масштаб компании, очень важным становится продукт, который она производит.
Мне импонируют некоторые компании, которые выходят на рынок с качественным предложением – от проектных решений до строительства объектов. Не буду делать никому рекламу, но считаю, что на пермском рынке есть достойные небольшие организации, которые своей клиентоориентированностью и качеством продукта создают конкуренцию и доказывают свое право на существование. Нужно отдать должное самому строительному рынку, который не является закрытым и позволяет новым предприятиям зайти, в то время как в сферах нефтедобычи, нефте-, газопереработки, банкинга новые компании практически не появляются.
Вы проходите процедуру личного банкротства. Какие ограничения это накладывает?
– Я прохожу процедуру банкротства по месту жительства в Перми. У меня есть финансовый управляющий, все расходы – как текущие, так и совершенные за три последних года, я должен ему представить. Если он увидит какие-то нарушения, то обязан потребовать возмещения в конкурсную массу.
Банкротство – морально очень неприятная процедура. Я никогда не думал, что до этого дойдет, поскольку, когда давал личное поручительство Сбербанку, это звучало как: «Вы же верите в свой бизнес и понимаете, что это исключительно формальное мероприятие?» Я всегда был уверен в том, что делаю, так как не направляю деньги никуда, кроме нужд предприятия и реализации проектов. Тогда было легко с этим согласиться, и сейчас я за это плачу. Не знаю, принял бы ли такое решение сейчас.
Как сейчас проходит ваш рабочий день?
– Изменилось наполнение дня. Как и десять лет назад, я работаю каждый день, поскольку к этому привык. Если раньше 80% рабочего времени занимало строительство, а 20% – прочие вопросы, то сейчас 80% приходится на правовые вопросы, связанные со взаимоотношениями в рамках судебных разбирательств разного уровня. Оставшиеся 20% занимают все остальные вопросы, включая строительство. Радует тот факт, что мои знания и опыт в этой сфере кому-то нужны: очень часто люди и компании обращаются за консультациями, и я с удовольствием помогаю.
Как изменился ваш круг общения?
– Изначально я не строил больших иллюзий относительно человеческих отношений, поэтому никогда не стремился к огромному кругу друзей и знакомых. В начале своей карьеры очень часто видел моменты, когда люди уходили с высоких должностей на рядовые и тут же лишались «друзей». По этой причине, когда я стал руководителем предприятия, то очень спокойно и немного настороженно относился к тем людям, которые на корпоративе «рвут рубаху», говоря, что «жизнь положат за директора». Возможно, поэтому, когда ситуация стала непростой, я не испытал разочарования в людях и обид на них. Тот небольшой круг общения, который был, так и остался.
Как вы видите свое будущее, есть ли какие-то планы?
– Есть хорошая поговорка: «Хочешь рассмешить Бога, расскажи ему о своих планах». Сегодня главная цель заключается в том, чтобы помогать достройке объектов, которые остались проблемными. Это первое.
Говорить о личных проектах я не могу, поскольку основной проект – достойно закончить все проекты «Камской долины»: сделать максимум для того, чтобы покупатели, заключившие договоры, получили жилье. Второй момент – поскольку уже 36 лет работаю в строительной отрасли, то другой сферы для занятий я не вижу. Радует то, что в каком-то качестве я бываю нужен.
