В рамках рассмотрения иска прокуратуры о признании недействительной сделки по выкупу у «РЖД» имущественного комплекса Товарного двора проведена судебная экспертиза. Специалист санкт-петербургского ООО «Институт проблем предпринимательства» Рубен Аязян оценил рыночную стоимость 18 объектов недвижимости по ул. Локомотивной, 18 и право аренды участка под ними в 818 млн рублей. Столько, по его мнению, актив стоил на дату заключения сделки. Договор с «РЖД» Управление автомобильных дорог Пермского края подписало в ноябре 2018 года, цена составила 800 млн рублей. Прокуратура считает, что сумма завышена. По мнению истца, краевые власти должны были пойти по пути изъятия участка и в результате сэкономили бы средства бюджета.
С чем сравнивать?
У представителей надзорного ведомства возникли вопросы к эксперту, которые хотелось бы задать. «Мы полагаем, что в заключении содержатся противоречивые выводы о наиболее эффективном использовании земельного участка. Хотели бы уточнить, на основании чего эксперт делает вывод о возможности изменения разрешенного вида использования земельного участка. Еще один неясный момент – почему при определении рыночной цены отдельно учитывается размер НДС. Кроме того, есть вопросы, касающиеся подбора объектов-аналогов при анализе», – рассказала представитель прокуратуры Екатерина Костицына.
Пояснения относительно расчета НДС дала представитель «РЖД» Инесса Ковальчук. Она выразила мнение, что вызывать эксперта для участия в судебном заседании необязательно. «Мы провели проверку информации по выбранным экспертом объектам-аналогам. Вся информация о сделках прозрачная, локация выбрана именно та, которая является предметом спора, период анализа – 2015-2018 годы. На мой взгляд, отдельных пояснений здесь не требуется», – считает она.
Ирина Баскова, второй представитель «РЖД», прокомментировала вопрос о разрешенном виде использования участка. По ее словам, в договоре аренды прописано, что площадка предназначается под объекты для обслуживания пассажиров. «Речь о транспортно-пересадочном узле (ТПУ)», – пояснила юрист. Она добавила, что участок находится в территориальной зоне Ц-3 (зона деловой, обслуживающей и производственной активности при транспортных узлах).
Представитель прокуратуры Антон Мальцев рассказал об одном из противоречивых, на его взгляд, выводов эксперта. «Он исходит из того, что на участке планируется строительство ТПУ, и раз ТПУ по определению включает в себя объекты коммерции, эксперт оценивает всю недвижимость как коммерческую. При этом он указывает, что не обладает информацией о соотношении коммерческих и некоммерческих объектов. Однако в заключении ссылается на постановление краевого правительства об утверждении проекта планировки территории (ППТ), согласно которому непосредственно ТПУ займет только 3,16 га из 13 га. При этом, например, улица общегородского значения будет иметь вдвое большую площадь – 6,46 га. Очевидно, что дорога не относится к коммерческой недвижимости», – заключил г-н Мальцев.
Зачем купили?
Судья Юлия Батракова решила выяснить, зачем вообще край приобрел Товарный двор, и адресовала этот вопрос покупателю – управлению автодорог. «Для строительства ТПУ», – ответила представитель учреждения. «Как именно представлялось использовать участок? Какие объекты там были задуманы?» – снова спросил суд. «Думаю, представители РЖД помогут объяснить, что именно входит в ТПУ», – сказала юрист. «Но ведь покупало участок управление. Что там планируется сделать и делается ли сейчас?» – напомнила Юлия Батракова. Представитель учреждения затруднилась ответить.
Слово взяла Инесса Ковальчук. «Прокуратура ошибочно заявляет, что под ТПУ отводится только 3,16 га. Согласно законодательству, ТПУ – это не только здание транспортного терминала, а целый комплекс, в который входят в том числе магазины и другие объекты для оказания услуг пассажирам. Постановлением правительства Пермского края под этот комплекс выделено 14,1 га. Предполагается, что ТПУ сосредоточит в себе железнодорожный транспорт, в том числе пригородный, а также автобусный», – рассказала она.
Начальник юридического отдела министерства транспорта Пермского края Алиса Жданович перечислила виды объектов, которые по законодательству могут входить в ТПУ. Среди них – административно-деловые, торгово-бытовые, спортивно-рекреационные производственные объекты, а также и жилые дома. «На момент заключения сделки проекта транспортно-пересадочного узла не было. Документация по планировке территории не определяет конкретную конфигурацию объектов, а устанавливает лишь зоны, в границах которых будет вестись строительство», – заявила она. Антон Мальцев отметил, что и ППТ был утвержден уже после покупки Товарного двора – в 2019 году.
Представитель регионального министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края Елена Кудинова перечислила, что было подготовлено на момент сделки. «Была утверждена схема территориального планирования, предусматривающая размещение ТПУ. Приобретение имущественного комплекса было включено в перечень объектов капитального строительства, отражено в адресной инвестиционной программе и госпрограмме «Экономическая политика», – перечислила юрист.
«Прошло два года. Появился ли проект? Что сделано на данной территории?» – поинтересовалась судья развитием Товарного двора.
Помимо утверждения ППТ в 2019 году Елена Кудинова назвала только один шаг. «Насколько я знаю, управлением капитального строительства (УКС) был проведен конкурс на проектирование на данной территории концертно-спортивного комплекса», – рассказала она. Юрист отметила, что сейчас участок находится в пользовании УКСа.
Строить можно?
Как выяснилось из предоставленной в дело выписке об участке Товарного двора, сейчас он имеет вид разрешенного использования «под объекты культурно-досуговой деятельности». На это обратил внимание Антон Мальцев. «Возможно ли построить ТПУ на участке с таким видом разрешенного использования?» – спросила судья. Представители «РЖД» ответили, что площадка находится в зоне Ц-3, поэтому противоречия здесь нет. «Концертно-спортивный комплекс может быть в составе ТПУ как один из объектов, который пассажир может посетить во время пересадки», – отметила Ирина Баскова.
«Если сейчас обратиться за получением разрешения на строительство ТПУ на участке, администрация Перми его выдаст?» – переформулировал вопрос Антон Мальцев. Оппоненты пообещали дать пояснения на следующем заседании. Кроме того, на вопросы ответит эксперт, давший заключение о рыночной стоимости Товарного двора. Суд удовлетворил ходатайство прокуратуры о его участии в заседании по видеосвязи.
Еще «Сити» и полиция.
Недавно Business Class выяснял, что власти Пермского края планируют построить на территории Товарного двора. В министерстве строительства перечислили объекты, половина из которых не была упомянута в ходе разбирательства: транспортно-пересадочный узел, административно-деловой комплекс «Пермь-Сити», здание ГУ МВД, концертно-спортивный комплекс. При этом информацию о конкретных шагах к реализации планов удалось получить только относительно концертно-спортивного комплекса. Его возведение планируется в 2022-2024 годах.
О дворце спорта упомянул губернатор Пермского края Дмитрий Махонин в недавнем интервью порталу 59.RU. На уточняющий вопрос журналиста, включен ли этот объект в «Пермь-Сити», глава региона ответил: «Я бы сделал акцент не на «Пермь-сити» как таковом, а на том, что нам надо вдобавок к УДС «Молот» получить еще один спорткомплекс».
Он также прокомментировал разбирательство, инициированное прокуратурой.
«Договор купли-продажи был подписан почти три года назад. Я считаю, что, несмотря на все инсинуации, нельзя – а это зачастую у нас случается – взять и на полпути начинать что-то рушить. Возникает закономерный вопрос: почему когда были переговоры о заключении той или иной сделки по Товарному двору, никто не протестовал, не делал предостережений? И только когда РЖД вошли в проект (компания сейчас разрабатывает документацию по строительству ТПУ – ред.), то соответствующие органы посчитали, что все надо расторгнуть. Не будет тогда Перми II никогда. Она будет в том виде, в котором сейчас есть. И все должны отдавать себе в этом отчет» – заявил г-н Махонин.
