На заседании комитета по строительству в Пермской торгово-промышленной палате (ТПП) замминистра по управлению имуществом и градостроительной деятельности Прикамья Татьяна Горх рассказала, какие изменения планируют внести в Генеральный план и Правила землепользования и застройки Перми (ПЗЗ). Проект по повышению плотности и этажности новых многоквартирных домов обсудят на ближайших публичных слушаниях. Все изменения планируют закрепить в городских ПЗЗ.
В рамках полномочий, которые переданы от городской администрации на уровень Правительства Пермского края, региональное Минимущества запланировало актуализировать генплан города.
Татьяна Горх сообщила, что проведена закупка и определен подрядчик на выполнение работы по «Внесению изменений в Генеральный план и правила землепользования и застройки Перми». Далее власти планируют запустить процесс актуализации концепции пространственного развития города на 2023-2043 годы. В срок не позднее 31 октября 2022 года материал будет готов для утверждения.
Для чего нужна актуализация Генплана и Правил землепользования и застройки Перми?
«Необходимо задать основные направления и параметры развития Перми до 2043 года. Мы планируем разработать проектное решение по совершенствованию и развитию планировочной структуры и определить площадки, которые предназначены для жилищного, производственного и коммерческого строительства. Уточним территории, которые будут подлежать реконструкции, реновации, трансформации с составлением перспектив дальнейшего пользования. Мы понимаем, что это процесс длительный и уже сейчас есть необходимость внести изменения в ПЗЗ», – рассказала заместитель министра.
Проект изменений уже обсуждался на заседаниях градостроительного совета при губернаторе Пермского края Дмитрии Махонине, комиссии по ПЗЗ, Общественного совета при краевом министерстве по управлению имуществом и градостроительной деятельности, а также на встрече с членами ассоциации «Пермские строители». В рамках процедуры внесения изменений в правила организуют и публичные слушания.
Что конкретно будет содержаться в актуализированных ПЗЗ?
В Министерстве имущества предлагают повысить коэффициент плотности застройки и изменить способ подсчета, чтобы минимизировать влияние, которое он оказывает на потребительские характеристики создаваемого жилья.
«Есть целевые показатели по жилой застройке, нам необходимо изыскивать механизмы по увеличению количества строящегося жилья. И наконец, хотим создать инструмент, который позволял бы гибко отклоняться от предельных параметров этажности. Здесь мы видим предоставление возможности превышения этажности при сохранении качества проектных решений», – поделилась Татьяна Горх.
Сейчас коэффициент плотности высчитывается следующим образом: берется вся площадь здания и делится на площадь земельного участка (тыс. кв. м делятся на га). В министерстве считают, что это не совсем правильно, потому что при таком подходе девелоперы пытаются минимизировать общедомовые площади, что негативно сказывается на потребительских качествах строящегося жилья.
«Поэтому мы предлагаем исключить из этой формулы общие помещения в виде пристройки, парковки и других встроенных объектов, используя в формуле только отношение площади продаваемых помещений к площади участка. Мы считаем, что уже при неизменном коэффициенте плотности изменения этой формулы расчета позволят увеличить на 15-25% реализуемую площадь проектируемого объекта, которые мы сейчас закладываем. Это при условии соблюдения ограничений по этажности», – добавила заместитель министра.
Не пропустите:
Майское замедление. В Перми темп роста цен на жилье упал вдвое30 июня 2021, 07:00По новым расчетам предполагается, что застройщик не будет ограничен в проектировании мест общего пользования, что благоприятно скажется на потребителях. Таким образом, у девелоперов исчезнет необходимость проектировать максимально компактные холлы и коридоры.
В действующей редакции ПЗЗ значение коэффициента плотности застройки коррелирует с показателями плотности застройки функциональных зон согласно Генплану Перми. Предлагается сохранить взаимосвязь между этими показателями и в то же время увеличить предельную плотность до значений, позволяющих осуществлять застройку многоквартирными домами, в том числе в отдаленных районах.
Сейчас коэффициент 3,37 тыс. кв. м / га является самым высоким. Он позволяет осуществлять высокоплотную застройку многоквартирных домов. Самым низким коэффициентом плотности в краевой столице сегодня значится 0,3 тыс. кв. м / га. Как показывают расчеты, застройка на таких территориях нецелесообразна.
Что предлагают в Министерстве имущества?
Коэффициенты высокой плотности застройки 2,22, 3,12 и 3,73 планируют оставить без изменения, а средней и низкой в отдельных территориях (м/р Гайва, Закамск, Нагорный, Садовый и другие) – увеличить до 1,6 при ограничении высоты до шести этажей. Тогда плотность застройки повышается в результате изменения правил подсчета в том числе на окраинах города.
«Мы понимаем, что просто коэффициент плотности не дает результата без рассмотрения вопроса по этажности. Существующие и предлагаемые значения плотности застройки работают эффективно только при наличии дополняющих ограничений. Планируется сохранить действующие, при этом предусмотреть гибкий инструмент отклонения от предельного значения этажности», – пояснила г-жа Горх.
Этот принцип будет работать в отношении функциональных зон СТН-В (Рабочий поселок, ул. Мильчакова, ул. Крупской и т.д.), СТН-Г (м/р Парковый, Юбилейный, Садовый и т.д.), СТН-Д (м/р Вышка II, Кислотные Дачи и т.д.), СТН-Е (м/р Водники, Гайва и т.д.) – в серединной части города и отдаленных от центра районах.
При сохранении регламентированной плотности планируется получить отклонение от предельной этажности не более чем на 60% при условии наличия существенных ограничений на земельный участок и отсутствии противоречий с другими регламентами. Обоснования для отклонения от предельной этажности домов будут рассматриваться на градостроительном совете и прилагаться к заявлению в комиссию ПЗЗ.
Что получится в итоге?
На территориях в срединной части города и отдаленных от центра районах вместо четырехэтажных домов могут возводиться объекты в шесть этажей. В свою очередь с 6 этажей можно будет увеличить высоту здания до 9, 8 перетекут в 12, объекты в 10 этажей вырастут до 16.
Напомним, действующие сейчас в Перми предельные коэффициенты застройки приняты в 2019 году. Основную цель этого изменения власти краевого центра видели в переносе внимания застройщиков с городских окраин на центр Перми.
«Мы получаем обратную связь, в которой участники рынка недвижимости отмечают, что предложения дельные, просят быстрее внести эти изменения. Если до этого времени мы рассматривали концепт и только обсуждали подходы, то на следующем заседании будет представлен сам текст внесения изменений в ПЗЗ. Затем пройдет обычная процедура публичных слушаний и принятие. Рассмотрение коэффициента плотности и этажности будет происходить совместно, чтобы нагрузка на территории не увеличивалась несоразмерно», – подытожила заместитель министра.
Президент Пермской ТПП Олег Жданов высказал предложение, чтобы министерство, как только будут готовы документы проекта, провело встречу по обсуждению с участниками строительной отрасли. Публичные слушания четко регламентированы, поэтому вносить изменения на этом этапе будет проблематично.
Напомним, в декабре 2020 года в Пермском крае был принят закон о перераспределении полномочий между исполнительными органами власти региона и органами местного самоуправления Перми. В соответствии с ним с 1 января текущего года деятельность по внесению изменений в Генеральный план и Правилах землепользования и застройки Перми, принятию решений и утверждению документации по планировке территории краевой столицы осуществляется Правительством Пермского края. Куратором данной работы назначено министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Прикамья.
