В течение 2022 года в Пермском крае завершилась кадастровая оценка более чем 1,2 млн земельных участков. Подавляющее их число – это земли населенных пунктов, которые насчитывают порядка 900 тыс. участков. Кроме того, государственные оценщики завершили работы по 250 тыс. участкам сельскохозяйственного и 15 тыс. участкам промышленного назначения. Результаты эти, по словам представителей Центра технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края (ЦТИ), вступили с 1 января 2023 года. Теперь настал черед иной недвижимости – более двух миллионов различных зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства, а также помещений и машиномест еще только предстоит подвергнуть оценке в 2023 году.
Логично предположить, что чем больше новых объектов получают новую кадастровую стоимость, тем больше потенциально недовольных собственников. Но, несмотря на внушительные объемы работ Центра, количество заявлений об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной заметно сократилось. Если за 2021 год их поступило 5193, то в 2022-м – уже 3698 (плюс 549 перешедших с прошлого года). При этом соотношение между положительными и отрицательными решениями по заявлениям почти 50 на 50 – 1656 об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной и 1560 отказов.
«Снижение связано, прежде всего, с усложнением процедуры оспаривания. Кроме того, завершился цикл государственной кадастровой оценки, многие заявители уже снизили кадастровую стоимость в предыдущие годы», – рассказал Андрей Кукаркин, директор оценочной компании «КСИ Консалтинг».
Эдуард Бобунов, заместитель директора оценочной компании «Тереза», согласен с коллегой, но рекомендует собственникам не терять бдительности.
«Так как процесс установления кадастровой стоимости является практически непрерывным, она может неожиданно измениться даже уже у оспоренных объектов. И не всегда это происходит в интересах правообладателей. Именно поэтому мы рекомендуем своим клиентам регулярно (хотя бы раз в полгода) заказывать выписки по своим объектам», – рекомендует эксперт.
Установление кадастровой стоимости в размере рыночной востребовано из-за того, что по многим объектам налог на имущество рассчитывается исходя из кадастровой стоимости. Собственники не всегда согласны с ней, из-за чего раньше обращались в суд, потом в специальную комиссию, а сейчас в ЦТИ.
Кому оно надо?
Эксперты рассказали Business Class, что за услугами оспаривания к ним чаще всего обращаются представители бизнеса (юридические лица и ИП). «На сегодняшний день данная процедура требует много сил, времени и финансовых ресурсов, поэтому для физических лиц, ввиду дополнительных затрат на услуги оценщиков, она экономически нецелесообразна», – пояснил г-н Кукаркин.
В то же время статистика ЦТИ говорит об уменьшении заявлений от юридических лиц в 2022 году. Их поступило чуть больше 1,1 тысячи. Для сравнения, в 2021 году их было в два раза больше – 2,2 тысячи. Заявлений от физических лиц в 2022 году стало немного меньше – 2,5 тысячи, (в 2021 – 2,9 тысячи).
По наблюдениям Эдуарда Бобунова, в 80% случаев независимые оценщики имеют дело с заявителями из Пермской агломерации. На оставшиеся 20% приходятся желающие из других муниципалитетов.
Зачем же сразу в суд?
С 1 января 2021 года ЦТИ самостоятельно рассматривает заявления об установлении кадастровой стоимости недвижимости в размере рыночной. Простым языком – это означает, что теперь существует обязательный досудебный порядок оспаривания стоимости недвижимости. Но это не значит, что нельзя не согласиться с позицией Центра: в суд пойти все еще можно, но только после отказа скорректировать стоимость объекта.
В течение 2021-2022 годов до судебных разбирательств дошло в 208 случаях. В ЦТИ Business Class рассказали, что ни одно из решений учреждения суд не признавал незаконным. Прямые отказы заявителям в установлении рыночной стоимости объектов при этом приняли по 116 делам. Еще 55 раз истцы сами отказывались от исков. В семи случаях заключено мировое соглашение. На стадии рассмотрения все еще находятся 27 дел.
По словам Ольги Козыревой, исполнительного директора ООО «Р-Консалтинг», если спор уходит в суд, то в рамках разбирательства в обязательном порядке назначается судебная экспертиза. Если по ее итогам стоимость ближе к отчету независимого оценщика – все решается в пользу владельца недвижимости. Но без «темной стороны Луны» никуда.
«Если результаты экспертизы серьезно расходятся с итоговыми значениями в оценочном отчете, значит, заявитель ходатайствует о назначении новой экспертизы. В суде результат спрогнозировать сложно, потому что в большинстве случаев назначаются одни и те же эксперты, предлагаемые ЦТИ, неизвестность и риски большие. При этом очевидно, какой вывод они сделают. В большинстве случаев они пишут, что нарушения законодательства в оценочном отчете имеются, и, соответственно, решение Центра вынесено правомерно. Второй вопрос – какую стоимость посчитает эксперт. Мы считаем дело выигранным, если эксперт посчитает рыночную стоимость, сопоставимую со стоимостью в оценочном отчете», – объяснила г-жа Козырева.
Что мы будем делать?
К сложившейся ситуации эксперты относятся неоднозначно. Самый острый вопрос на сегодняшний день – кто именно будет в дальнейшем выступать судебными экспертами в подобных разбирательствах. Оценщики сообщили, что существует законодательная инициатива, согласно которой эту преференцию могут передать исключительно государственным судебно-экспертным учреждениям. Руководитель оценочной компании «Тереза» считает сложившуюся ситуацию парадоксальной (государство получит как возможность устанавливать кадастровую и рыночную стоимость объектов, так и принимать жалобы на собственные решения и выбирать судебных экспертов в суде). Но в то же время г-н Бобунов думает, что консолидированные действия оценщиков и предпринимателей помогут убедить законодателей не принимать подобных решений.
«Практика оспаривания в зависимости от региона – разнообразная, какие-то регионы перешли на новый порядок оспаривания в рамках №269-ФЗ от 31.07.2020 г. еще в 2021 г., как наш регион. Некоторые переходят только в 2023 году, поэтому в этих регионах практика еще не сформировалась. Процесс оспаривания законодательно жестко регламентирован, зачастую выходит в политическую плоскость, поэтому не всегда собственник может объективно воспользоваться своим правом на установление кадастровой стоимости в размере рыночной», – подвела итог Ольга Козырева.Не пропустите:
В Перми на кадастровый учет поставлены три новостройки10 декабря 2022, 07:30
