Что необходимо сделать, чтобы сохранить ипотечную квартиру от кредиторов?
Самым простым с юридической точки зрения способом является, конечно же, погашение ипотеки до начала процедуры банкротства, чтобы к моменту обращения в суд недвижимость не находилась в залоге.
Что делать, если у должника нет денег для погашения долга?
Многие в этом случае поступают опять же естественным образом: берут в долг у близких или знакомых людей сумму, необходимую для погашения ипотечного долга, закрывают ипотеку до банкротства и сохраняют тем самым жилье. А после банкротства уже возвращают долг близким. Но в данном случае серьезные риски принимают на себя люди, которые такие деньги в долг дают, так как после банкротства в случае, если долг не будет возвращен, через суд они такой долг взыскать не смогут.
Что делать, если богатых близких не оказалось рядом?
Опять же есть два пути, по которым в похожей ситуации идут должники.
Первый. Взять кредит, чтобы погасить ипотечный кредит. Найти средства для погашения ипотечного долга, погасить его и прекратить ипотеку до банкротства. Минусы данного способа – кредитные организации вряд ли пропустят срок предъявления своих требований в период банкротства и тогда для должника могут наступить неблагоприятные последствия – его действия могут признать недобросовестными и не освободить от долга. Особенно если он платежи по кредиту, взятому для закрытия ипотеки, не вносил вообще.
Второй. Должник, не имея возможности платить по всем кредитам, погашает только ипотеку. По остальным же долгам гражданин платить перестает, тем самым допуская частичный дефолт. В данном случае опять же есть серьезные риски, связанные с оспариванием таких платежей, возвращением долга и ипотеки, а также с тем, что у должника долг не спишут.
То есть законно и без рисков ипотечную квартиру не сохранить? Может, есть иной способ?
В марте 2023 г. Верховный Суд РФ принял крайне важное Определение, в соответствии с которым в банкротстве стало допускаться заключение отдельного мирового соглашения только с залоговым кредитором. Еще его называют локальный план реструктуризации. Его преимущество в том, что такое соглашение не учитывает обязательства перед другими кредиторами и может быть утверждено судом даже без согласия залогового кредитора. Раньше отдельное мировое соглашение заключать было нельзя, оно допускалось только со всеми кредиторами сразу.
Правда, есть нюансы. Указанное Определение принято по спору, где заемщик по кредиту и залогодатель – это разные лица, а в банкротстве находится не плательщик, а залогодатель. Банк вынужден в данном споре, несмотря на то что кредит платился третьим лицом вовремя, предъявлять требование к залогодателю-банкроту.
А можно применить такое соглашение, если должник и залогодатель – это одно и то же лицо?
С учетом того, как сформулирована правовая позиция Верховного Суда РФ в указанном Определении и как складывается судебная практика, полагаю, что возможно при следующих обстоятельствах.
Во-первых, исполнение обязательств по долгу берет на себя третье лицо до окончания банкротства, после банкротства – если ипотечный кредит не закрыт, погашение происходит также за счет дохода должника. Во-вторых, ипотека сохраняется и после завершения банкротства. В-третьих, обязательства должника перед другими кредиторами в содержание соглашения не включаются и погашаются в рамках «обычной» процедуры банкротства.
При указанном подходе соблюдается баланс интересов всех сторон. Должник сохраняет единственное жилье, а кредитор получает платежи по долгу. Права иных кредиторов не затрагиваются. Третье лицо, которое в соответствии с мировым соглашением платит за должника, получает легальную возможность получить компенсацию за покрытия долга.
