Этой осенью специалисты Центра технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края (ЦТИ) завершили еще один колоссальный цикл работ (годом ранее ими оценено более 1,2 млн земельных участков). В течение 2023 года они подвергли государственной кадастровой оценке (ГКО) свыше двух миллионов объектов капитального строительства (ОКС), в список которых входят различные здания и сооружения, объекты незавершенного строительства и помещения, а также места стоянки машин.
Региональное министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности утвердило результаты трудов государственных оценщиков приказом от 5 октября, а в силу оно вступило в ноябре. Все новые кадастровые стоимости уже зафиксированы в Едином государственном реестре недвижимости.
Эксперты рассказали Business Class, что кардинальных изменений в нормы, согласно которым проводились расчеты, не вносилось. В то же время, по мнению ряда независимых оценщиков, в этот раз по многим объектам расчеты ЦТИ стали куда более точными. Однако это не означает, что все правообладатели в этот раз будут удовлетворены итогами госоценки.
«Это все также укрупненная оценка по имеющейся в наличии технической и иной информации без выезда на место и детального изучения каждого объекта. Оно и понятно – несколько миллионов объектов сложно осмотреть даже за год. Поэтому в среднем по нашей многолетней практике (а мы занимаемся оспариванием кадастровой стоимости больше десяти лет) примерно по 1 % объектов у правообладателей будут серьезные вопросы к кадастровой стоимости. И это десятки тысяч объектов по Пермскому краю», – считает Эдуард Бобунов, директор «Оценочной компании «Тереза» и «Юкей-оценка».
По словам Ольги Козыревой, исполнительного директора «Р-Консалтинг», сегодня при определении кадастровой стоимости специалисты Центра используют 46 ценообразующих факторов, среди которых, к примеру, расстояние до отдельных объектов инфраструктуры, зоны престижности. Отдельное внимание уделяется аварийности зданий, а также их принадлежности к историко-культурному наследию.
«Очень много факторов, заложенных в расчет, имеет рыночный характер. Но по большинству из характеристик информация отсутствует. То есть, фактически, учтена не была. Скорее всего по причине непредоставления в ЦТИ муниципальными образованиями или отсутствию статистической информации. Поэтому ГКО остается массовой оценкой, не учитывающей индивидуальные характеристик объекта», – поделилась мнением г-жа Козырева.
Эксперт Business Class обращает внимание, что для исчисления налогов новые кадастровые стоимости будут применяться лишь в отношении небольшого числа объектов капстроя – тех, которые используют в коммерческих целях. В него входят:
8889 зданий;
6443 помещения в многоквартирных домах;
244 помещения в нежилых зданиях.
Относительно последней цифры – она не конечная, так как если само здание окажется в Перечне объектов, налог по которым исчисляется из кадастровой стоимости, то и все помещения внутри него также попадут под такой режим налогообложения.
Пристрелялись
Несмотря на массовый характер, ГКО все же с каждым разом становится все точнее, отмечают эксперты. По словам Андрея Кукаркина, директора оценочной компании «КСИ Консалтинг», за десять лет кадастровые оценщики ЦТИ и сотрудники краевого Управления Росреестра проделали огромную работу по систематизации, наполнению актуальными данными и уточнению характеристик объектов недвижимости.
«Это не могло не сказаться на результате. Оценщиками «КСИ Консалтинг» проведен выборочный анализ по наиболее массовым сегментам объектов недвижимости, жилой и коммерческой. По жилой недвижимости (квартиры, индивидуальные жилые дома, гаражи) можно сделать вывод, что полученные результаты очень близки к рыночной стоимости. На мой взгляд, это связано с развитостью этого сегмента рынка и его однотипностью.
Относительно коммерческой недвижимости: по небольшим офисам, магазинам, расположенным в жилых домах, результаты в целом адекватные. По отдельно стоящим зданиям коммерческой направленности, расположенным на обособленных земельных участках, результаты разные. Какие-то объекты в рынке, какие-то выше. Это связано с тем, что кадастровая оценка носит массовый характер, а коммерческие объекты очень разнообразны, поэтому все учесть невозможно», – поделился г-н Кукаркин.
Ольга Козырева представила «bc» данные по анализу большей части ОКСов, которые вошли постановление. Из них следует, что в 41 % случаев кадастровая стоимость снизилась, в 59 % – увеличилась.
«В силу того, что рынок недвижимости неуклонно движется вверх, то только ориентировочно по 20 % объектов целесообразно проводить процедуру снижения кадастровой стоимости. Таким образом, тенденция в части определения кадастровой стоимости положительная, в сравнении с самым первым постановлением по земельным участкам, которое вступило в силу в 2013 году, когда практически по каждому земельному участку необходимо было снижать кадастровую стоимость», – рассуждает эксперт.
Сколько на пламя слетятся?
Все опрошенные редакцией представители оценочного сообщества отмечают, что владельцы «переоцененной» недвижимости уже начали обращаться за консультациями. По словам Эдуарда Бобунова, собственники начали беспокоиться уже в сентябре 2023 года, еще до утверждения результатов ГКО, когда был опубликован только проект отчета проведенной оценки.
«Мы ожидаем существенное увеличение обращений по вопросу изменения кадастровой стоимости. Но этот поток скорее будет нарастающий, а не лавинообразный. Нами замечено на протяжении многих лет, что далеко не все правообладатели внимательно следят за этими вопросами. Часто они обращают на это внимание, только когда увидят счета за налоговые платежи. При этом кадастровая стоимость является налоговой базой не только для исчисления имущественного налога, но и налога на доходы при продаже, для расчета арендных платежей, что может привести к необоснованным расходам», – обращает внимание г-н Бобунов.
Ольга Козырева отметила, что налогоплательщики в регионе все же сумели усвоить не самые радостные уроки прошлого, поэтому и начали приходить с запросами на предварительные расчеты по рыночной стоимости своих объектов загодя. Но причин для ажиотажного спроса на оспаривание кадастровых стоимостей в 2024 году она не видит.
«Дело в том, что процедура оспаривания становится все сложнее, следовательно, стоимость услуг увеличивается, многим она становится недоступной. Кроме того, при условии продолжающейся тенденции роста цен на недвижимость, оспаривание по многим объектам будет нецелесообразно», – заявила г-жа Козырева.
Что там с налогами?
С точки зрения Андрея Кукаркина, налоговая нагрузка в связи с общим ростом кадастровой стоимости объектов капитального строительства возрастет. В то же время вырастет и налоговая ставка на коммерческие объекты в Перми – в 2024 с 1,8 % до 1,9 %, а в 2025 – до 2 %. При этом перечень коммерческих объектов, по которым налог исчисляется из кадастровой стоимости, лишь растет.
Эдуард Бобунов расставляет аналогичные акценты в своем прогнозе об изменении налоговой нагрузки на владельцев ОКС. Он отметил, что общего снижения кадастровой стоимости как таковой на сегодняшний день в регионе не прослеживается.
«Не стоит забывать и том, что количество объектов недвижимости, налогообложение которых осуществляется от кадастровой стоимости, тоже растет из года в год и правительством уже озвучивались предложения о налогообложении от кадастровой стоимости всей недвижимости в стране. Если Пермь и другие крупные города в силу высокой бизнес-активности еще могут справиться с налоговой нагрузкой, то в районных центрах и малых городах многие собственники сетуют, что налоги на имущество занимают очень существенную долю в их доходе», – резюмировал эксперт.Не пропустите:
Кадаклизм. В Пермском крае все сложнее оспорить кадастровую стоимость недвижимости 08 сентября 2023, 07:00
