Каждому присвоим класс. Рейтинг бизнес-центров Перми

Исполнительный директор компании «Р-Консалтинг» Ольга Козырева по просьбе Business Class провела исследование бизнес-центров Перми. Отобраны 38 объектов, только шесть из которых можно отнести к классу А (самому высокому) определенной в данном анализе классификации и еще семь – к B+ (второму по иерархии). Эксперт пояснила, что существенного различия между ними нет, но все же вторые уступают по внутренней отделке и ряду отдельных характеристик. Эти два класса в сумме составляют 34% от общего числа бизнес-центров города. Класс В можно определить как средний, таких объектов в Перми 16, или 42% от общей выборки. Девять бизнес-центров относятся к последнему классу С. Практически все из них были построены до 1980-х годов и в них проводилась реконструкция, чем и объясняется их соответствующее техническое состояние.

В относительном соотношении выяснилось, что более востребованными являются бизнес-центры классов A и B+, так как суммарно там находятся 41% предлагаемых свободных помещений. Это на 18% меньше по сравнению с предложением классов B и C (59%).

«Такое положение характеризуется тем, что они не имеют актуальных свободных арендных помещений, и арендаторы не выезжают из них. Это связано с тем, что офисные помещения в бизнес-центрах класса А и B+ обладают более высоким уровнем технического оснащения, комфорта и престижа. Такие объекты предлагают современные инженерные системы, качественную отделку, развитую инфраструктуру и удобное расположение. Арендаторы ценят высокое качество предоставляемых услуг и предпочитают оставаться в таких помещениях, даже в условиях экономической нестабильности или пандемии. Этот сегмент рынка характеризуется низким уровнем текучести и высоким спросом, что делает его более востребованным среди арендаторов, несмотря на более высокую стоимость аренды», – пояснила Ольга Козырева.

Как определили класс?

Выборка объектов составлена по данным сервиса «2ГИС» по категории «бизнес-центры» и «деловые центры», при этом не учитывались административные здания, так как они преимущественно используются для своих целей и не являются коммерческими объектами. Включены отдельно стоящие бизнес-центры площадью более 3 тыс. кв. метров, при условии, что более 2/3 площадей занимают офисные помещения, этажность зданий – два и более. Исключены апартаменты, несданные объекты, здания административно-бытового комплекса, использующиеся под кабинеты и встроенные помещения в жилых домах. Таким образом выявлено, что в Перми указанным выше критериям соответствуют 38 бизнес-центров.

Рейтинг бизнес-центров был составлен с применением классификации офисной недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) для определения критериев «парковка», «транспортная доступность», «услуги для арендаторов», «высота помещений»; Справочника оценщика недвижимости 2021 года под редакцией Льва Лейфера для оценки типа зоны (местоположения); справочников «СтатРиэлт» – для «техническое состояние», «внешняя и внутренняя отделка».

Рейтинг бизнес-центров был составлен с применением классификации офисной недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) для определения критериев «парковка», «транспортная доступность», «услуги для арендаторов», «высота помещений»; Справочника оценщика недвижимости 2021 года под редакцией Льва Лейфера для оценки типа зоны (местоположения); справочников «СтатРиэлт» – для «техническое состояние», «внешняя и внутренняя отделка».
В классификации бизнес-центров применяется следующая система подсчета: каждый обязательный пункт дает один балл, а факультативный – 0,5 балла. Для присвоения класса необходимо иметь все обязательные пункты + 50% факультативных.
Необходимое количество баллов:

• класс А – не менее 26,5 балла;
• класс В+ – от 22 до 26 баллов;
• класса В – от 16 до 21,5 балла.

На данный момент в России не существует единой системы классификации объектов офисной недвижимости. По этой причине, поясняет эксперт, на рынке можно встретить несколько вариантов, но все они основываются на похожих принципах. В результате проведенного исследования некоторые характеристики бизнес-центров, включенные в анализ, были адаптированы для Перми, а некоторые – исключены. Объекты оценивались и классифицировались по месторасположению, куда вошли зоны: культурный и исторический центр города, центры деловой активности, высотная (многоквартирная) жилая застройка, окраины и промзоны, зоны автомагистралей; по наличию парковок; по внешней и внутренней отделке зданий: люкс, премиум, стандарт или эконом; по транспортной доступности; по наличию услуг для арендаторов; по высоте помещений. Одной из ключевых характеристик является техническое состояние, определяющееся на основе года постройки здания и статуса наличия реконструкции в случае ее необходимости. Каждый критерий подробно описан, и обосновано его применение. Все бизнес-центры в итоге были распределены на четыре класса: А, В+, В и С.

При классификации бизнес-центра не выступал обязательным критерием факт абсолютного соответствия всем параметрам, а достаточно – большинству из них, пренебрегая одним-двумя (данные допущения основаны на классификации РГУД). Несмотря на то, что в редакции 2021 года классификации РГУД был упразднен класс С, его включили по причине того, что большинство бизнес-центров не подходили под критерии других классов. В Перми до сих пор превалируют объекты В и С классов, так как пик строительства в городе был до 2005 года.

Источник – исследование «Р-Консалтинг».

В примечании эксперт отметила, что класс А является исключительным, в него попадают только при соблюдении жестких критериев. Далее требования становятся все мягче, а границы – не такими четкими.

«Из-за возникающих допущений бизнес-центр, например, может быть с любой отделкой, но относиться к классу B из-за других параметров. Аналогично, по техническому состоянию здания ранее 1980-х годов постройки, без реконструкции вне зависимости от месторасположения – только к классу «С». Таким образом, каждый новый круг вносит «допущения» требований к классу. Вместе с тем учитывается не абсолютное количество критериев для отнесения к тому или иному классу, а подавляющее большинство», – отмечено в исследовании.

13 объектов высшего класса

В совокупности классу А и В+ соответствуют 13 бизнес-центров. Они расположены в историческом центре или центре деловой активности Перми. Техническое состояние зданий оценивается как отличное и хорошее, в бизнес-центрах или в непосредственной близости от них есть пункты общественного питания и другие дополнительные услуги для арендаторов, а также хорошая транспортная доступность.

Объекты класса А были построены после 2005 года, из-за чего их техническое состояние является отличным, они имеют высокую внутреннюю и внешнюю отделку, наземную или подземную организованную охраняемую и гостевую парковку, полное кондиционирование и приточно-вытяжную систему вентиляции. Высота помещений в них составляет от трех метров.

В список вошли:

• бизнес-центр «Авангард» по ул. 25 Октября, 101. Площадь 12-этажного здания, построенного в 2007 году, составляет 4,4 тыс. кв. метров;
• бизнес-центр «Славяновский Plaza» находится по ул. Ленина, 92. Здание площадью 7,6 тыс. квадратных метров построено в 2007 году и имеет пять этажей;
• бизнес-центр «Бонус» расположен в «Новом центре» по ул. Революции, 20. Это самый новый объект из списка, его построили в 2018 году. Площадь – 10,4 тыс. кв. метров. В здании восемь этажей, а высота помещений – 3,8 м;
• бизнес-центр «Грин Плаза» возле ДК им. Солдатова по ул. Куйбышева, 95б. Это самый большой по высоте и площади объект – более 38 тыс. квадратов и 22 этажа;
• торгово-офисный центр Lencom по Комсомольскому проспекту, 28а. Здание площадью 4,6 тыс. квадратов 2017 года постройки имеет восемь этажей и два лифта;
• бизнес-центр Panorama находится по ул. Луначарского, 73 напротив здания Пермского политеха. Общая площадь – 6,4 тыс. кв. метров. В здании 12 этажей, оно построено в 2017 году.

Еще семь объектов имеют класс В+. Они уступают по внутренней отделке и ряду отдельных характеристик:

• бизнес-центр по ул. Горького, 34. Пятиэтажное здание построено в 2010 году, его площадь – 4,7 тыс. квадратов;
• бизнес-центр «Парус» расположен напротив ТРК «Семья» по ул. Николая Островского, 59/1. В здании 15 этажей, а общая площадь объекта – 4,4 тыс. кв. метров;
• деловой центр «Проспект» по Комсомольскому пр-ту, 15в. В шестиэтажном здании нет вентиляции и системы кондиционирования. Площадь – 3,4 тыс. квадратов;
• офисный центр Sota по ул. Малая Ямская, 10/1. Это самый большой по площади объект в этой категории – 27, 4 тыс. кв. метров. В здании семь этажей;
• деловой центр «Гранд» по ул. Петропавловской, 41. В трехэтажном здании 1990 года постройки прошла реконструкция, там отсутствует вентиляция, но есть частичное кондиционирование. Площадь – 3,9 тыс. квадратов;
• торгово-деловой центр «Сибирский» находится рядом с парком им. Горького. Площадь здания составляет 5,1 тыс. кв. метров, в нем восемь этажей;
• бизнес-центр «Капитель» по ул. Газеты «Звезда», 24а. Площадь восьмиэтажного здания составляет 5,5 тыс. кв. метров. Рядом не предусмотрена парковка для транспорта.
• Класс В получили бизнес-центры: «Морион»; «Луначарский»; «Садко»; БЦ по ул. Героев Хасана, 55; «Волна»; «Крепар»; БЦ по ул. Мира 45а; «Серго»; БЦ по ул. Тимирязева, 24а; «Мираж»; «Остров»; «Синица»; «Бизнес Резиденция»; «Попов»; «Белчер» и «Марс». Еще девять объектов: бизнес-центр по ул. Героев Хасана 9а; «Плехановский»; «Ника-98»; «Бизнес-галерея»; «Бажов»; «Дзержинский»; «Промстройпроект»; «Островский» и «Луч» имеют класс С.

Источник – исследование «Р-Консалтинг». Данные приведены частично, всего в исследование вошли более 60 объектов, классифицированных по 15 основным критериям и дополнительным параметрам.