В Перми обсудили перспективы развития стрит-ритейла. По оценкам экспертов, этот сегмент в 2015 году столкнулся с рядом трудностей, в первую очередь – с уменьшением числа арендаторов. «Стрит-ритейл довольно долгое время был одним из самых интересных видов коммерческой недвижимости, стабильно приносившим доход, который к тому же преумножался, – рассказывает Игорь Голубев, заместитель генерального директора компании PAN City Group. – В течение этого года на ведущих улицах Перми мы наблюдали уменьшение числа арендаторов. И дело не только в заградительных ставках. Основная проблема заключалась в отсутствии арендаторов. Пермь долгое время развивалась за счет внутреннего ресурса, местные предприниматели вели собственный бизнес и преумножали число объектов. Сегодня бизнес менее активно развивается в силу объективных причин», – поясняет Игорь Голубев.
Стрит-ритейл перестал быть «голубой фишкой», тем активом, который должен быть в портфеле инвестора.
По оценкам экспертов, в городе становится все больше вакантных коммерческих помещений формата стрит-ритейл. «Если пройтись по центральным улицам, можно насчитать не менее 100 вакантных площадей. Безусловно, это во многом объясняется макроэкономическими факторами. В то же время по обеспеченности населения качественными торговыми помещениями Пермь стоит на предпоследнем месте среди городов-миллионников, имея 4-кратное отставание от лидера – Екатеринбурга», – отмечает Алексей Терентьев, директор департамента продаж компании «ТАЛАН» в Перми. Юлия Цепенникова, руководитель отдела маркетинга и консалтинга PAN City Group, подчеркивает, что сегмент начал испытывать проблемы с заполняемостью арендаторами в конце прошлого года. «Например, в первом квартале 2015 года на ул. Ленина было 32 баннера с информацией об аренде и продаже. Сегодня ситуация восстанавливается: собственники и управляющие площадей осознали, что рынок изменился, арендаторов стало меньше, а значит, необходимо проводить клиентоориентированную политику по отношению к операторам», – добавляет г-жа Цепенникова.
Эвелина Ишметова, заместитель генерального директора RRG, подчеркивает: стрит-ритейл перестал быть «голубой фишкой», тем активом, который должен быть в портфеле инвестора. «Что касается сроков экспозиции объектов формата стрит-ритейл, то рынок распался на «хронических неудачников», собственники которых по году не могут их продать, и те помещения, что практически на рынке не появляются, поскольку являются востребованными», – резюмирует г-жа Ишметова.
Исторически сложилось.
По словам Екатерины Гресс, генерального директора компании IDEM, в Перми, как и в тех городах, где ощущался недостаток качественных торговых центров и коммерческих площадей, спрос на стрит-ритейл всегда сохранялся на высоком уровне. «Стрит-ритейл представляет собой, в основном, встроенные помещения, которые находятся на «первой линии», улицах с высоким траффиком – пешеходным и транспортным. До недавнего времени торговая недвижимость в России развивалась поступательно: вслед за спросом следовало и предложение. Стрит-ритейл в различных регионах России развивался по-разному, но эволюционные процессы происходили одинаковые: несколько лет назад стал массовым перевод первых этажей жилых помещений в коммерческую, торговую недвижимость. В каждом городе известны и примеры, когда на новой площадке появляется торговый центр, а затем рядом с ним начинает оживать и стрит-ритейл», – напоминает Екатерина Гресс.
Сегодня, по оценкам экспертов, сегмент стрит-ритейла претерпевает серьезные изменения, в частности, трансформируется набор арендаторов, которые готовы размещаться в «торговых коридорах». «Структура арендаторов в 2009-2010 году была представлена общепитом, магазинами одежды и обуви, а также банками. Сейчас драйверами роста являются магазины товаров повседневного спроса, аптеки и фаст-фуд», – рассказывает Эвелина Ишметова.
Трансформацию претерпел и стрит-ритейл, расположенный на пешеходных улицах, добавляет Екатерина Гресс. «Раньше эти места были востребованы, здесь открывались бутики, магазины одежды и обуви; в какой-то момент банки начали активную экспансию площадей, расположенных на пешеходных улицах, развивались услуги связи. Постепенно фокус смещается в сторону услуг. В Нижнем Новгороде, Казани сложился четкий тренд, когда на пешеходных улицах развиваются кафе, рестораны, сувенирные услуги, в меньшей степени – магазины одежды и обуви, зачастую нерентабельные», – резюмирует Екатерина Гресс.
Главные торговые улицы в Перми сегодня тоже меняются. «Комсомольский проспект постепенно теряет свою концептуальность и статус брендовой улицы. К улице Ленина все больший интерес проявляет бизнес, здесь располагаются представительства компаний, банков и заведения общественного питания. В наибольшей степени концептуальность сохранила улица Сибирская: она удерживает архитектурную однородность, здесь представлен ряд бутиков. Но в наилучшем положении улица Мира: об этом говорит минимальное количество вакантных площадей», – рассказывает Юлия Цепенникова.
Только концепт.
По мнению Эвелины Ишметовой, стрит-ритейл следует подразделять на две категории: расположенный в центре города и создающийся в рамках комплексной застройки. «Для первого самое главное – создание рекреационного пространства, развлекательных зон, заведений общепита. Развитие такой территории задача, скорее, не девелопера, а администрации города.
Сейчас драйверами роста являются магазины товаров повседневного спроса, аптеки и фаст-фуд.
Что касается стрит-ритейла, который развивается в рамках комплексной застройки, это и есть те «первые этажи» в стилобате зданий, спроектированные в советское время и «забытые» впоследствии застройщиками. Причина в том, что в структуре предложения, которое девелопер выводит на рынок, эти площади составляют порядка 10%, а при проектировании помещений под стрит-ритейл себестоимость строительства в целом возрастает на 10-25%. Поэтому девелоперу было неинтересно до какого-то момента заниматься первыми этажами. Недавно ситуация изменилась: выросла конкуренция среди застройщиков, а стрит-ритейл определяет облик района, добавляя «плюсик» в карму застройщика. С другой стороны, брокеры застройщика и профессиональные игроки не любят работать с первыми этажами. Поэтому вопрос о том, кто будет реализовывать квадратные метры и управлять объектами, подвис», – рассуждает Эвелина Ишметова.
В прогнозах о развитии сегмента стрит-ритейла эксперты сходятся: некачественные торговые помещения продолжат дешеветь и терять арендаторов, концептуальные же проекты, напротив, останутся востребованными. «В сегодняшних условиях стоит говорить либо о создании профессионального стрит-ритейла, который имеет перспективы, либо необходимо признать, что этот формат остается далеко позади и не находит отклика у потребителей», – отмечает Эвелина Ишметова.
Термин street retail вошел в оборот с 2007 года, когда возникла необходимость как-то обозначать формат торговли, отличный от торговых центров и супермаркетов. «Стрит-ритейл» буквально переводится с английского как «уличная торговля». Иначе говоря, под данным форматом подразумеваются небольшие магазины и офисные помещения, расположенные на первых этажах зданий. По мнению участников рынка, на сегодняшний день в Перми можно выделить несколько основных коридоров стрит-ритейла – это Комсомольский проспект, улицы Ленина и Сибирская. Помимо центральной части города уличная торговля развивается и в спальных районах города. Эксперты выделяют торговые коридоры районного значения – ул. Мира в Индустриальном районе, ул. Юрша – на Садовом, ул. Маршала Рыбалко – в Закамске.
