Анатолий Юрьевич, давайте начнем «с вечного» – Пермь и земля. Год из года девелоперы, работающие в регионе, сетовали на то, что в столице края негде строить, участки в обороте неликвидные. Как сейчас обстоят дела в городе с площадками под многоквартирное жилье?
– Знаете, на самом деле дефицит земли всегда был, есть и, увы, будет. И сводится все к одной простой константе – без расширения границ города площадок для строительства больше не станет. Земля в условиях статичных городских рубежей – продукт конечный, ей попросту неоткуда прирастать.
Ответом на эту ситуацию сегодня становятся новые, все набирающие обороты механизмы комплексного развития территорий (КРТ). Благодаря им под застройку можно привлекать городские пространства, долгое время занятые уже существующей инфраструктурой. Нередко ветхой или аварийной. КРТ придает строительной отрасли определенный стимул с точки зрения количества доступных участков – это большой плюс. Но и не менее ощутимый минус также присутствует. Понимаете, как правило, участки под КРТ сложно назвать дешевыми, даже если соглашение за право его проведения торгуется по довольно скромным суммам. Во время их освоения девелопер сталкивается с уже застроенной территорией, которая возлагает на его плечи ряд капиталоемких и трудозатратных обязательств, которые застройщик так или иначе должен выполнить перед третьими лицам.
Тем не менее, сейчас комплексное развитие территории в Перми лишь на этапе зарождения, и я уверен, что за ним будущее градостроительства в столице края.
Мы очень удачно перешли к проектам комплексного развития территорий. Скажите, а на фоне условно «классического» подхода к жилой застройке есть ли у них еще какие-то преимущества?
– Да, конечно, есть. И один из наиболее важных плюсов для строительного бизнеса – как правило, сформированная вокруг территории застройки городская среда. То есть, и обеспеченность социальными объектами, и транспортной инфраструктурой, и инженерными коммуникациями. Согласитесь, строить в голом поле, куда и проехать-то – уже отдельная задача (а про подведение водоснабжения или электричества я и вовсе умолчу), не одно и то же, что развивать проект в сердце города.
Вернемся ненадолго к «земле». Новый Генеральный план и пребывающие в состоянии обновления Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) как-то повлияли на ситуацию с доступностью стройплощадок в Перми?
– Все же Генплан и корректировки ПЗЗ прямо не связаны с приростом земельных участков. Их задача – регулировать градостроительство на территории города.
Косвенно – возможно.
Изменение сетки плотности и этажности меняет и внимание девелоперов к различным локациям. В том же Генеральном плане ведь содержится информация не только о жилищной застройке, но и требования по социальной сфере, транспортной инфраструктуре. За десять лет в Перми появились и новые дороги, и даже целые микрорайоны, так что его обновление стало очень важным событием в градостроительной жизни регионального центра.
Но все же на сам факт строительства, появление новых площадок эти документы не повлияли. Однако их актуализация – процесс чрезвычайно необходимый.
Затронем кое-что «подревней». Соглашения между застройщиками и мэрией «о соцнагрузке», как их прозвали в быту. Как вы считаете, в целом механизм со дня его принятия в 2019 году скорее положительно повлиял на градостроительство в Перми, или наоборот?
– Прежде всего, не могу сказать, что механизм этот однозначный. Отношение к нему обоюдоострое сформировалось. С одной стороны, безусловно, застройщик возлагает на себя дополнительную ответственность, которая, так или иначе, попадает и в цену квадратного метра проекта. С другой стороны, происходит развитие социальной сферы, что, в общем-то, положительно сказывается на реализации квартир. Когда жилой комплекс окружен развитой социальной сферой – потенциальными жильцами он воспринимается более позитивно.
Приведу в пример один из наших жилых комплексов, в котором мы обязались построить встроенный детский сад и сделали это. Покупатели понимают, что не надо будет вставать с первыми петухами, судорожно собирать ребенка и, прорываясь сквозь метели, буксировать чадо на санях в садик. Отнюдь, 50 метров от подъезда неспешным шагом, и ребенок в заботливых руках, и можно спокойно идти на работу, без лишних утренних стрессов. Разве не весомое преимущество при выборе квартиры?
На исходе 2023 года правила заключения таких соглашений обновили – укрупнили платеж, а еще убрали из списка «возведения за свой счет» детские сады, вместо них добавив библиотеки и физкультурно-оздоровительные комплексы. Что думаете об этих изменениях?
– Думаю, что строить библиотеку не сложнее, чем детский сад. Безусловно, власти сами определяют, куда направлять денежные средства от взносов в казну. По детским садам все банально и просто – сейчас мы находимся в демографической яме, и то количество объектов дошкольного образования, которое введено в городе, – достаточно. Нет необходимости сеть расширять дальше.
Если городу теперь нужны ФОКи, спортзалы и библиотеки, что же, да будет так.
Складывается ощущение, что в Перми застройщики все меньше стремятся ввысь, отдают предпочтение проектированию разновысотных комплексов, растянутых по горизонтали. Так ли это и почему?
– Не сказал бы, что застройщики пошли вширь, а не ввысь. Все же в этом вопросе условия диктует не столько волевое решение девелопера, сколько расположение и параметры земельного участка.
Условно, где-нибудь рядом с парковой зоной или в более отдаленных от центра территориях правильней создавать малоэтажную застройку – в четыре, пять, шесть этажей, что более чем комфортно. Центр такой «рыхлой» застройки все же не терпит – земли мало, сами участки небольшие, а пятно застройки не должно занимать большую часть их площади. Это не эффективно, не выгодно, а порой и противоречит градостроительным нормам. Недаром в Москве сейчас отжившие свой век пяти-этажки сносят, и на их месте ведут более высотное строительство. Плотность в центре всегда должна быть выше, и ее излишнее «размягчение» может негативно повлиять на градостроительную ситуацию в целом.
Поэтому, как я уже сказал, условия в этом вопросе «ставит» земельный участок, его характеристики, в том числе локационные.
Еще одна тенденция – расширение концепции конечного продукта. То есть, условно, теперь строительные компании продают не только квартиру, но и окружающее ее пространство – холлы, двор, спортивные и детские площадки, парки, скверы, даже дороги и целые улицы. Почему так?
– Это требование времени. Мы становимся более взыскательны как потребители, поэтому нас не устраивает только хороший ремонт внутри квартиры. К нему бы еще хотелось и современные места общего пользования (МОП), обязательно детские зоны, места для променадов. И да, получается, что продается не только, а порой и не столько квартира, сколько, я бы сказал, комфорт проживания в целом.
В идеале жилой комплекс теперь должен предлагать новоселу в шаговой доступности и магазины, и транспортный хаб, и больницу, детский сад и школу. Добавим к этому благоустройство внутренних дворов, где человек сможет уже почувствовать себя дома, не заходя в квартиру, отгородиться от города и просто отдохнуть.
От в чистом виде градостроительной политики отойдем в сторону смежную с ней. Если мне не изменяет память, в 2020 году одной из самых обсуждаемых и острых тем стал процесс распространения механизма эскроу-счетов в регионе. На сегодня есть какие-то затруднения в этом вопросе между строителями и банкирами?
– Сейчас с точки зрения технологий все отработано, никаких сложностей с открытием или закрытием эскроу-счетов нет, а весь механизм взаимодействия с банками предельно понятен.
Однако если говорить о наиболее актуальной повестке, серьезный отпечаток во взаимоотношениях девелоперов и банков внесло изменение ключевой ставки. В частности, изменились требования к кредитованию, которые влекут за собой определенные сложности. Не у каждого девелоперского проекта экономика позволяет «вытянуть» большие ставки, поэтому застройщики вновь пересчитывают проекты, дабы понимать, точно ли удастся вписаться в заявленные финансовые границы, или стоит повременить, еще раз пересмотреть планы и так далее.
Слышали ли вы, чтобы в недавнем прошлом в Перми застройщик возводил многоквартирное жилье за свой счет, а не по 214-ФЗ? Или это окончательно кануло в Лету?
– Скорее нет, чем да. Знаю редкие, единичные случаи, когда максимально девелоперы возводили все за свой счет, но все равно в итоге привлекали заемные средства.
Здесь надо, мне кажется, вообще пояснить, каким образом планирует свою деятельность застройщик. Первостепенным для нас является «земельный банк» и его постоянное наполнение. Потому что наличие в запасах земельных участков гарантирует – всегда будет где продолжить свою основную деятельность. Кроме того, чаще всего нельзя просто купить участок и сразу начать строить – порой нужно внести изменения в ПЗЗ, разработать проектную документацию, подготовить проект планировки, получить соответствующие разрешения – работы, как минимум, на года-два. Так и возникает непрерывный цикл, пока идет реализация актуального проекта, застройщик старается запастись землей (на пяти-, шестилетний горизонт), параллельно подготавливая ее, чтобы после достройки жилого комплекса или дома можно было сразу зайти в новую стройку, снова докупить участок, приступить к подготовке следующего.
С этой точки зрения целесообразности от вложений собственных средств в актуальную стройку немного, потому что девелоперу жизненно необходимо мыслить на перспективу, хотя бы среднесрочную.
Несколько лет назад, когда я только пришел в редакцию, услышал такое утверждение – что драйвером жилищного строительства в крае является ипотека. Потом, в ходе погружения в тему, выяснилось, что она является таковой уже не первый год, и продолжает этот крест нести по сей день. Вы с этим согласны, или все же среди драйверов роста затесалось что-то новое?
– Определенно, ипотека была и остается основным драйвером роста. Сегодня человеку объективно сложно накопить на квартиру – долго и дорого. И это давно закрепившийся тренд не только в России, но и во всем мире.
Как бы ни менялись ставки, размеры первоначальных взносов и прочие детали – ипотека все равно останется главным двигателем строительной отрасли. Без нее развитие жилищного строительства попросту невозможно.
А что насчет размышлений специалистов о формировании «пузыря», перегреве рынка недвижимости, влияния этих процессов на спрос на жилье? Нет рисков, что в какой-то момент потребность в новостройках упадет до околонулевых значений?
– За этим тщательно следит наш Центробанк. Объективно никто – ни застройщик, ни потребитель не может дать оценку, есть ли ипотечный пузырь или нет.
История знает множество таких прецедентов. Например, в 80-е годы в Японии такой спровоцировал феномен, названный «потерянным десятилетием». Да и в других странах примеры такие тоже можно найти.
Сейчас мы можем видеть, что в России ипотечные программы сокращаются или трансформируются в адресные. То есть не просто «льготная ипотека для всех», а только для определенных категорий граждан: врачей, учителей и так далее. Это и есть то самое регулирование ипотечного пузыря. Вроде как ипотека для всех ограничивается, но ее объем, необходимый для поддержания рынка на том уровне, на котором он существует, остается в силе.
И все же, следуя такой логике, чем меньше людей смогут получить ипотеку, тем меньше пойдут покупать квартиры. То есть, спрос все же сокращается?
– Если оперировать именно льготной ипотекой – то да, уход в сторону адресности спрос сократит. Но на него влияет не только ипотека, застройщики и сами способны повлиять на его повышение через дифференциацию потребителей.
Под этим я подразумеваю, что на рынок начнут выходить продукты разного содержания, наполнения и, самое главное, в различных ценовых нишах. Так в одном сегменте произойдет сокращение, но в другом случится рост. К примеру, покупатели более активно станут приобретать жилье в отдаленных районах, малоэтажное. В таком случае многие статьи расходов застройщика меньше – нет лифтов или подземных паркингов.
Таким образом, сегментацию спроса можно перекрыть дроблением предложения, поддерживая спрос на жилье в пределах высоких значений. А это уже позволит развиваться строительному бизнесу, не прерывать ранее описанные циклы.
Если позволите, перейдем немного «на личное». Широко известен список девелоперов, вступивших в пермский «клуб КРТ». Можете поделиться, когда «членство» в нем оформит «КОРТРОС-Пермь»?
– Ну, это не совсем личная тема, скорее про деятельность компании (смеется).
Но немного рассказать могу.
Сейчас мы прорабатываем вопрос участия в торгах за право реализации проектов комплексного развития территории, присматриваемся к различным вариантам. И, думаю, по мере того, как власти будут выставлять на торги все новые соглашения, обязательно найдем для себя подходящее.
Недавно составлял рейтинг крупнейших многоквартирных жилых объектов по итогам 2023 года, там оказалась II очередь iLove. В активной стадии строительства остался последний объект. В рамках подведения итогов расскажите, удалось ли реализовать проект в том виде, в котором хотелось изначально?
– Да, так и есть, скоро мы его завершим. Ввод в эксплуатацию запланирован на август 2024 года.
Хороший и интересный проект получился, «расставаться» немного жаль после четырех лет возведения. И, предваряя ваш следующий вопрос, поделюсь, что решили не расставаться. В ближайшее время приступим к реализации нового проекта – жилого комплекса iLove II все в той же локации – микрорайоне ДКЖ. Прежде всего, мы позиционируем себя как компанию, которая строит жилье для семьи, особенно для молодой семьи, а потому весь набор стандартов, по которым строили первый iLove, мы намерены перенести и на площадку его идейного «наследника».
Кроме того, у нас есть некоторый задел «земельного банка» на ул. Рязанской. Думаю, что через год выйдем еще на одну локацию. Поэтому перспективы у компании есть.
И в заключение нашей беседы точно личный вопрос. Расскажите, пожалуйста, что вам больше всего нравится в современных проектах жилого строительства? На что вы обращаете внимание в первую очередь?
– У каждого человека есть свои внутренние принципы, предпочтения, в каком-то смысле даже стереотипы. В свое время, когда я подбирал квартиру для проживания, главной характеристикой для меня был уют – чтобы планировка располагала к домашнему теплу. Качественные места общего пользования я тоже считаю привлекательными. И, конечно, безопасный двор – это важный аспект любого комплекса. Здесь я имею в виду и системы наблюдения, и ограниченный доступ на территорию ЖК.
Так что для меня важнее всего три составляющих: уют, красивые и качественные места общего пользования и двор, в котором можно ни о чем не беспокоиться.
