Как рассказали Business Class сразу в нескольких оценочных компаниях Перми, в судах резко выросло количество исков от собственников недвижимости, которые оспаривают начисленный налог. Пока предпринимателям в основном удается доказать свою правоту.
С начала 2018 года в Пермском крае налог на отдельные виды недвижимости начал исчисляться исходя от кадастровой стоимости, а не от инвентаризационной или остаточной балансовой. В текущем году налог начал взиматься, и его размер заставил собственников торгово-офисной недвижимости массово обращаться в суд.
По словам гендиректора Западно-Уральского института экспертизы, оценки и аудита (Институт экспертизы INEX) Ольги Симонян, налогоплательщики жалуются на неподъемный размер платежа. «Изначально предполагалось, что скачка не будет, но на практике все совершенно иначе. Власти хотели как лучше, а получилось как всегда», – говорит г-жа Симонян. По ее словам, все оценочное сообщество сходится во мнении, что кадастровая стоимость превышает рыночную в среднем на 30%.
Директор УК «Столица» Константин Копытов полагает, что при таких нововведениях собственники начнут закрывать бизнес или искать варианты обхода налогообложения. «Несомненно, собственники будут оспаривать кадастровую стоимость. Вопрос только в том, как суд будет принимать решения. Есть вероятность, что последуют отказы. В таком случае многие уйдут из бизнеса. Власть считает: налог повысится и последствий не будет. По факту может получиться так, что владельцы начнут искать обходные пути, чтобы не платить налоги», – говорит г-н Копытов.
Эксперт Business Class, юридический консультант, попросивший не называть его имени, говорит, что бизнес уже несет потери. «Приведу конкретный пример. Собственник одной из торговых сетей Перми, получив новый расчет от кадастровой стоимости, принял решение о продаже половины бизнеса. И речь идет не о каком-то маленьком предприятии – это целая сеть, около 40 магазинов на город. Думаю, рынок сильно пострадает. Крупные предприятия выживут, но повезет не всем», – говорит юрист.
Не пропустите:
Как после битвы. Рост налогов приведет к продаже неликвидных помещений и даже их сносу03 июля 2018, 07:00Специалисты сходятся во мнении, что налогообложение по новым правилам становится все более серьезной проблемой. По словам Ольги Симонян, есть случаи, когда кадастровая стоимость без видимых на то причин возрастает в 10 раз. «Примером завышения кадастровой стоимости является здание на ул. Сибирской, 47а. В прошлом году стоимость части помещений составляла 3,3 млн рублей, но после перерасчета она возросла до 38 млн. Причем это не полезная площадь, приносящая доход, а бесполезные коридоры и лестничные марши», — рассказывает г-жа Симонян.
Как сообщают эксперты, кадастровую стоимость можно оспорить двумя способами. «Это обращение в Межведомственную комиссию по рассмотрению вопросов, связанных с определением и изменением вида фактического использования зданий и нежилых помещений для целей налогообложения, а также иск в суд. Наш опыт показывает, что Пермский краевой суд учитывает аргументы сторон и принимает взвешенные решения об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной», – говорит директор ООО «ЮКЕЙ-оценка», официальный представитель СРО оценщиков «Экспертный совет» в Пермском крае Эдуард Бобунов.
«Чем меньше величина снижения, тем вероятнее, что вопрос решится на досудебном этапе. Межведомственная комиссия, как правило, отказывает в существенном уменьшении суммы налога. На практике четко прослеживается такая тенденция. Поэтому многие оценщики стараются избегать судебных разбирательств и предлагают заказчикам незначительное снижение. За существенный эффект приходится «биться» в суде, доказывая свою правоту и отстаивая результаты оценки. Такая работа должна быть сделана на высоком уровне и она однозначно не может быть дешевой. Поэтому такой подход типичен для крупных компаний, готовых к судебным баталиям и отвечающих за свою работу», – полагает Ольга Симонян.
Юрист ООО «ПРАВОВЕД» Ольга Долматович считает, что оценку по новым правилам достаточно просто оспорить в судебном порядке. «Не понятно, как оценивается кадастровая стоимость, ведь она никак не коррелирует с рыночной. Иногда складывается ощущение, что эта оценка берется с потолка. Именно поэтому мы беремся за такие дела, доводим их до суда и выигрываем», – сказала г-жа Долматович.
Предприниматели опасаются, что в скором времени позиция суда может измениться. «Изначально межведомственная комиссия тоже принимала решения преимущественно в пользу собственников, но властям это не понравилось, поскольку в бюджет стало поступать меньше средств. Концепция изменилась – в снижении стали отказывать чаще. В суде пока еще принимаются положительные решения в пользу заявителя. Но я подчеркиваю «пока еще». Понятно, что количество положительных для владельцев недвижимости решений не приносит выгоды властям», – говорит один из пермских бизнесменов.
Заместитель генерального директора консалтинговой компании «ЮКЕЙ» Анжелика Сабурова подчеркивает, что иногда оспаривание кадастровой стоимости оказывается невыгодным. «Прежде чем оспаривать кадастровую стоимость, нужно оценить целесообразность этого действия. К примеру, экспресс-оценка позволит понять, насколько сильно кадастровая стоимость объекта отличается от рыночной. Если разницы нет или она несущественна, то оспаривание ни к чему. Оно также будет лишним, если затраты окажутся больше, чем выгода от снижения налога», – сказала она.
Ольга Симонян говорит, что оценщики делают неутешительные прогнозы относительно дальнейшей политики налогообложения недвижимости. «Сейчас в реестре объектов, для которых налог рассчитывается по кадастровой оценке, находятся только торгово-офисные. Оценщики прогнозируют, что в скором времени это затронет и промышленные предприятия (склады, производственные помещения и т.д.), а значит, размер налога возрастет и для этих видов недвижимости. Возможно, уже в следующем году», – говорит она.
Источник Business Class подчеркивает, что владельцы промышленных предприятий фактически уже попали в такую ситуацию. «Я могу назвать минимум четыре крупных промышленных предприятия Пермского края, которых столкнулись с подобной проблемой. Представьте завод, где кроме пяти цехов есть еще административное здание и столовая, предназначенная для сотрудников. Что делает государство? Оно облагает эти здания по кадастровой стоимости как торгово-офисные помещения. Конечно, при таком подходе налоговые платежи в бюджет в конкретном случае возрастают на десятки миллионов рублей», – говорит эксперт.
В Пермском крае налог от кадастровой стоимости начали исчислять с 1 января 2018 года, заплатить по-новому предприниматели были должны до 30 марта 2019 года, физические лица – до 1 декабря 2019 года. Ставка налога постепенно растет: в 2018 году – 1,5%, в 2019 году – 1,6%, в 2020 году и в последующие годы – 1,8% от кадастровой стоимости.В перечень объектов, включенных в реестр, входят здания, соответствующие одному из следующих условий:
– здание расположено на земельном участке с видом разрешенного использования, включающим размещение торговли / офисов / бытового обслуживания / общественного питания;
– 20% площади нежилого здания фактически используется для торговли / офисов / бытового обслуживания / общественного питания;
– здания, в которых помещения, занимающие больше 20% площади здания, предусматривают размещение торговли / офисов / бытового обслуживания / общественного питания согласно наименованию в ЕГРН;
– нежилое помещение в многоквартирном жилом доме фактически используется для размещения торговли / офисов / бытового обслуживания / общественного питания или предусматривает размещение указанных объектов согласно наименованию в ЕГРН.
